Guida al Mutuo prima casa: tutto quello che c’è da sapere

Acquistare casa è un passo importante nella vita di ognuno di noi. Si tratta di un impegno economico considerevole, a maggior ragione se si decide di accendere un mutuo per reperire i fondi necessari. Ecco perché è importante prendere questa decisione in modo informato e consapevole, cosicché nel tempo non sorgano problemi e pentimenti.

Si sente sempre più spesso parlare di “mutuo prima casa“. Se non hai le idee chiare a riguardo, in questo articolo cercheremo di dare una risposta alle tue probabili domande.

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Cos’è il Mutuo prima casa?

immagine di casetta con sacco di monete

Con il nome di “mutuo prima casa” si fa riferimento ad un mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale (ovvero la casa in cui dimorerà il proprietario e, se presente, la sua famiglia).

Cosa differenzia un Mutuo prima casa da un classico mutuo ipotecario?

Si tratta in entrambi i casi di un finanziamento a medio-lungo termine che prevede come principale garanzia l’iscrizione di un’ipoteca volontaria sull’immobile oggetto di acquisto a favore dell’Istituto di credito. Però, poiché l’articolo 47 della Costituzione Italiana tutela e incoraggia il risparmio finalizzato all’acquisto di una casa, lo Stato e le banche prevedono speciali agevolazioni fiscali sia sulla compravendita dell’immobile che sul mutuo prima casa.

Inoltre, la maggior parte delle banche, per tutelarsi in caso di mancato rimborso, propongono mutui che coprono fino ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile (LTV). Il che vuol dire che il mutuatario per procedere all’acquisto deve disporre di tasca propria del restante 20%. Invece, con un mutuo prima casa ed in presenza di determinati requisiti il richiedente può usufruire dell’assistenza di specifici Fondi di Garanzia che permettono di aumentare tale percentuale arrivando anche al mutuo 100%.

Quali sono le agevolazioni fiscali sul Mutuo prima casa?

immagine di casetta con simbolo percentuale

Si potranno detrarre annualmente dall’ IRPEF il 19% sia degli interessi che delle spese accessorie del mutuo (istruttoria, perizia tecnica, imposta sostitutiva, atto notarile relativo alla stipula del mutuo) entro un tetto massimo di 4000€ (ovvero si recuperano all’anno massimo 760€).

Tali agevolazioni si vanno ad aggiungere a quelle che riguardano l’atto di compravendita, le tasse sull’acquisto e le tasse sulla casa che si verseranno nel corso della vita da proprietario dell’immobile.

Chi può richiedere un Mutuo prima casa e con quali requisiti?

Il mutuo prima casa può essere richiesto da chiunque abbia compiuto 18 anni e sia in possesso dei requisiti minimi personali e legati all’immobile oggetto dell’acquisto, ovvero:

  • disporre di un reddito stabile e dimostrabile;
  • poter fornire, se ritenute necessarie, eventuali garanzie aggiuntive;
  • avere una storia creditizia positiva (non essere quindi cattivi pagatori);
  • non essere già proprietari di immobili (o parte di immobili) precedentemente acquistati sul territorio nazionale usufruendo delle agevolazioni prima casa;
  • essere residenti o impegnarsi a portare la propria residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile in questione entro 18 mesi dall’acquisto (pena la perdita delle agevolazioni fiscali sull’atto di vendita e sulle tasse);
  • l’immobile oggetto dell’acquisto non deve essere una “casa di lusso” (categorie catastali A1, A8, A9).

Come funziona un Mutuo prima casa?

disegno di casetta con punto interrogativo

Il funzionamento è lo stesso di un generico mutuo ipotecario.

Sarà quindi possibile scegliere, in base alle scelte aziendali della banca a cui ci si rivolge, tra tasso fisso, tasso variabile o formule ibride (tasso misto o tasso variabile con cap). La durata parte da 5 anni fino ad un massimo di 40 anni.

In ogni caso, per effettuare una scelta consapevole occorrerà procurarsi più preventivi con le medesime caratteristiche di importo e durata e confrontare il TAEG, ovvero la percentuale che indica il costo complessivo del finanziamento, comprensivo oltre che degli interessi anche di tutte le voci di costo accessorie.

L’importo massimo concedibile dipenderà:

  • dalle politiche interne dell’Istituto di credito a cui ci si rivolge;
  • dalla durata scelta per il rimborso;
  • dal reddito percepito dal richiedente.

Infatti, onde scongiurare un eccessivo indebitamento a scapito del debitore, gli Istituti di credito generalmente cercano di rispettare quanto più possibile un rapporto rata/reddito (al netto di eventuali altri finanziamenti in corso) non superiore al 30%-35%, così da garantire al richiedente, per quanto possibile, una liquidità sufficiente a coprire tutte le altre sue possibili spese ordinarie e straordinarie. Quindi, se ad esempio il richiedente percepisce uno stipendio di 2000€ ed ha già in corso un finanziamento di 280€ mensili, la rata di un eventuale mutuo non dovrà superare il 30%-35% di 1720€ (2000€-280€), quindi al massimo 602€.

Come si procede?

Quando si decide di acquistare casa accendendo un mutuo l’iter da seguire è piuttosto lungo e complesso. Si tratta infatti di somme importanti e di un impegno che si protrarrà a lungo nel tempo, quindi le banche devono valutare con molta attenzione se ci sono gli estremi per poter agire in sicurezza. A tal scopo sarà necessario fornire tutta una serie di documenti reddituali e informazioni catastali sull’immobile oggetto della compravendita e saranno effettuate perizie per ulteriori verifiche.

Riassumiamo brevemente le varie fasi di questo percorso.

  • Una volta individuata la banca che offre il mutuo più in linea con le nostre esigenze daremo il via alla pratica procedendo con la richiesta del mutuo.
  • La banca richiederà una serie di documenti preliminari (reddituali e relativi all’immobile) per effettuare una prima valutazione di fattibilità.
  • Se l’esito di questa prima valutazione è positivo si passerà alla fase di istruttoria vera e propria, durante la quale saranno richieste documentazioni più dettagliate.
  • Se ci sono tutti gli estremi per procedere, la banca ci consegnerà, per prenderne accurata visione, tutta la documentazione precontrattuale e fisserà la data per la stipula del contratto.
  • Il giorno della stipula firmeremo davanti al notaio i documenti contrattuali e a quel punto la banca erogherà sul nostro conto la cifra pattuita.

Generalmente le tempistiche previste da questo iter oscillano tra i 3 e i 5 mesi, a seconda della banca e della complessità della pratica. Per accelerare i tempi, alcune banche offrono il servizio di pre-delibera mutuo.

Quando il consulente può fare la differenza?

immagine di consulente che stringe la mano al cliente

Come abbiamo appena visto, richiedere un mutuo comporta un lungo e complesso iter burocratico, durante il quale occorrerà fornire tanti documenti e alle volte potrebbero sorgere degli ostacoli non facili da superare e che potrebbero mandare all’aria i nostri progetti. Ecco che la figura di un consulente specializzato nel settore mutuo può sicuramente essere di grande aiuto, soprattutto quando si è a digiuno di faccende finanziarie e si ha difficoltà a comprenderne tutti gli aspetti e le implicazioni.

Rivolgersi ad un consulente esterno ha un costo (solitamente tra i 2% e il 3% dell’importo mutuato) ma l’intervento di tale figura gioverà sicuramente sotto diversi aspetti (organizzazione della documentazione, chiarimento in caso di dubbi, riduzione dei tempi di attesa) soprattutto in presenza di pratiche difficili, quando non si è per così dire “clienti ideali”.

Da tenere presente, comunque, che alcune banche offrono il servizio di consulenza gratuita durante tutta la durata della pratica, mettendo a disposizione del cliente un consulente interno dedicato.

Sono validi i comparatori online?

La diffusione sempre più massiccia e capillare del canale online è a tutto vantaggio di chi si trova nella fase di ricerca dei preventivi. Infatti esistono diversi comparatori mutui online (MutuiSupermarket, MutuiSi) che non solo permettono di raccogliere in un solo colpo una gran quantità di preventivi “indicativi” (non si tratta di preventivi ufficiali, ma sono comunque utili per orientarsi nella giungla delle offerte) ma alle volte offrono anche condizioni economiche migliorative rispetto alla richiesta in filiale in virtù di speciali accordi e convenzioni con i vari Istituti di credito. Quindi molti comparatori mutui online non solo garantiscono risparmio di tempo, ma anche la possibilità di un risparmio economico.

Come e perché effettuare una simulazione?

Una volta individuato l’immobile da acquistare, o anche prima ancora di cominciarne la ricerca, è molto utile farsi un’idea concreta dell’importo che potrebbe avere la rata mensile di un eventuale mutuo, per valutare se l’impegno economico che intendiamo assumere è sostenibile o meno.

Fino a qualche anno fa le informazioni relative al piano di ammortamento del mutuo potevano fornirle solo le banche attraverso preventivi personalizzati, il che da una parte garantiva importi di rata molto precisi, ma dall’altro richiedeva tanto tempo prezioso da dedicare alle richieste nelle varie filiali di interesse.

Oggi giorno simulare il piano di ammortamento del mutuo e calcolare indicativamente la rata mensile è semplice ed immediato grazie al canale online. Non solo è possibile reperire queste informazioni su siti appositi come il nostro www.calcoloratamutuo.org, ma anche i siti ufficiali dei principali Istituti di credito offrono gratuitamente strumenti calcola rata dedicati (BPER:, Intesa Sanpaolo, Unicredit, BNL e tanti altri).

Con tali strumenti sarà più semplice rendersi conto se si hanno effettivamente le risorse economiche necessarie per potersi impegnarsi in un finanziamento a medio-lungo termine gravoso come può essere il mutuo prima casa.

(Ultimo aggiornamento 28/03/2024)

Loan to Value e Mutui prima casa: cosa cambia tra spread, tassi e costi accessori

Le difficoltà che si incontrano per ottenere un mutuo prima casa non affliggono solamente i giovani. I criteri adottati dalle banche si sono fatti via via più rigidi, con conseguente abbassamento delle percentuali di copertura del finanziamento e corrispondente innalzamento dei requisiti necessari e delle garanzie che si devono fornire alle banche eroganti.

La riorganizzazione interna delle politiche di concessione dei mutui, frutto del lungo periodo di crisi, ha portato però anche alla correzione di alcune anomalie pericolose per i mutuatari, soprattutto quando le informazioni fornite dagli Istituti di credito risultano carenti o poco chiare.

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LTV e probabilità di ottenere il mutuo

Quando il mercato dei mutui era ancora impregnato di soluzioni atte a forzarne il normale funzionamento (soprattutto con l’ampio uso di mutui 100% e pratiche di ‘sopravvalutazione” dell’immobile per ottenere le somme necessarie per far fronte anche alle spese di acquisto), c’erano alcuni aspetti ai quali non veniva data la giusta rilevanza.

contratto mutuo prima casa

Tra questi quello forse più trascurato in assoluto era il LTV o Loan To value, un dato molto importante invece per le banche, in quanto utilizzato come spartiacque per la determinazione degli spread da applicare, delle somme massime finanziabili (con distinzione tra le condizioni per il “mutuo prima casa” o “mutuo seconda casa”), oltre che per l’inserimento “obbligatorio” di assicurazioni fidejussorie sul mutuo stesso. Infine il LTV rappresenta uno dei requisiti principali per la determinazione della fattibilità della richiesta di mutuo stessa.

Un basso Ltv indica una certa capacità di risparmio da parte del potenziale mutuatario. Per questa ragione il contratto di finanziamento va incontro a minori rischi per la banca e quindi a spread più bassi ed in generale a delle condizioni economiche migliori.

Per alcune categorie come i giovani (anche i giovani single e le famiglie monogenitoriali o quelle numerose) il Ltv può essere ridotto grazie all’accesso ai Fondi di Garanzia. Quindi è evidente che, nonostante la scarsa informazione che gli ruota intorno, il Loan To value ha un ruolo strategico molto rilevante.

Il significato e il ruolo del LTV sul Mutuo prima casa

Il Loan To Value indica la percentuale del prezzo di acquisto che potrà essere pagata tramite l’accensione di un mutuo.

Nel mutuo fondiario per legge è fissata ad un massimo dell’80%, superabile tramite la stipula di polizze fidejussorie. Per cui sono nati mutui (come ad esempio la categoria del mutuo prima casa per i giovani), che prevedono l’applicazione di parametri più elevati, e di conseguenza un LTV più elevato.

Abbastanza di frequente capita di notare che le banche applicano Ltv diversi a seconda che si tratti di un mutuo prima casa o di un mutuo da accendere per l’acquisto di una seconda casa. Maggiore è il LTV maggiore è il rischio che il mutuatario non restituisca per intero la somma ottenuta. Un rischio che aumenta nel caso in cui non si tratti dell’abitazione principale del nucleo familiare ma di un semplice investimento che, per sua natura e per propensione psicologica, può anche andar male.

Per ridurre il rischio, quindi, alle banche non rimane che diminuire la quota di prezzo finanziabile. Ciò spiega anche il perché le banche al di sopra di determinate soglie di LTV applicano spread maggiori (mutuo più rischioso, per cui si richiede una remunerazione maggiore per la banca).

Come gestire il LTV su un Mutuo prima casa in fase di scelta

Può capitare che ci si trovi in una situazione in cui la somma di mutuo di cui si ha bisogno sia a cavallo di un LTV intermedio (ad esempio di poco inferiore o superiore al 60%, quando la soglia massima è dell’80%). Nella maggior parte dei casi la banca consiglierà di richiedere un po’ di più di quanto strettamente necessario, per mantenere un minimo di liquidità personale. Tuttavia bisogna considerare l’impatto che questa scelta avrà sul costo complessivo del mutuo, tramite l’applicazione di uno spread più elevato, soprattutto nel caso di un piano di ammortamento più lungo.

Può essere utile fare delle simulazioni con dei tool e procedere con dei semplici confronti. L’impatto diventa ancora più accentuato se vi è la possibilità di poter superare la soglia dell’80%, con l’aggiunta, tra l’altro, di costi legati ai premi delle polizze assicurative praticamente obbligatorie.

Per rendere questo aspetto più chiaro facciamo degli esempi numerici. Prendiamo il caso dell’acquisto di una casa da 200 mila euro. Noi abbiamo la possibilità di pagare al venditore di tasca nostra 80 mila euro, ma a questo punto non avremmo soldi per fare dei lavori di ristrutturazione oppure per comprare l’arredamento che vogliamo. Ci troviamo davanti alle seguenti ipotesi:

  • mantenere la soglia di Ltv massimo al 60% dove lo spread è dell’1%;
  • alzare la soglia del Ltv all’80% dovendo fare i conti con uno spread dell’1,30%

In tutti i casi ci orientiamo su un mutuo a 20 anni, e supponiamo per semplicità che il tasso di indicizzazione è dell’1%. Quindi avremo le seguenti situazioni:

  • Ltv 60%: quindi richiesta di mutuo da 120 mila euro con lo spread dell’1%. Il tasso complessivo è del 2%. In questo caso la rata sarà di circa 607 euro mentre alla scadenza dovremo restituire circa 25 mila euro di interessi passivi.
  • Ltv 80%, con importo di mutuo pari a 160 mila euro (l’obiettivo è quello di tenerci 40 mila euro per poter affrontare con tranquillità le altre spese). In questo caso la rata sarà di 832 euro (circa 125 euro in più al mese per 20 anni) e gli interessi passivi saranno a fine rimborso di 39.760 euro circa.

Considerato il fatto che nell’acquisto di arredamenti spesso si ha la possibilità di ottenere finanziamenti a tasso zero, nell’indecisione sarebbe sempre preferibile optare per la prima opzione. Perché se è vero che i mutui hanno interessi più bassi rispetto ai prestiti, è altrettanto vero che l’ammortamento alla francese nel caso di durate lunghe, come i 20 anni del mutuo, ‘pesa’ in modo molto più consistente rispetto ad un finanziamento di 5 o 10 anni.

Approfondimento: Mutuo tasso zero.

Agevolazioni per chi acquista la prima casa

Ricordiamo inoltre che coloro che intendono acquistare la prima abitazione potranno pagare imposte ridotte.

In particolare chi compra un’abitazione da un privato o da un’azienda che può vendere in regime di esenzione Iva, verserà un’imposta di registro pari al 2% invece del 9%, relativo al valore catastale dell’immobile. Mentre per quanto riguarda l’imposta catastale e ipotecaria saranno pari a 50 euro ciascuna.

Se però il venditore è un’azienda che è soggetta alla corresponsione dell’iva, l’acquirente dovrà pagare sul prezzo concordato sulla cessione, un’imposta sul valore aggiunto pari al 4% invece che del 10%, mentre le imposte ipotecarie, catastali e di registro saranno pari a 200 euro ciascuna.

(Fonte sito Agenzia delle Entrate – Data rilevazione: 28/03/2024)