Acquisto e mutuo prima casa: requisiti e agevolazioni 2020

Quando parliamo di un mutuo prima casa, sappiamo che ci sono dei requisiti da rispettare per usufruire delle agevolazioni che riguardano sia la parte fiscale (per il pagamento delle varie imposte dovute) che la detrazione degli interessi passivi qualora nell’acquisto venisse usato un mutuo ipotecario. Questi requisiti non vanno invece confusi con quelli indicati per accedere ai ‘mutui agevolati prima casa’ che sono per lo più riservati a determinate categorie di persone.

Come ottenere le agevolazioni sulla ‘prima casa’

Il nodo centrale, tanto per la questione del risparmio sulle imposte che per la detrazione degli interessi passivi del mutuo, è quello della residenza. Per accedere alle agevolazioni prima casa è infatti essenziale spostare la residenza nell’immobile acquistato: se si trova nello stesso comune si hanno 18 mesi, se è in altro comune si hanno 12 mesi.

E’ inoltre essenziale non avere altri immobili sul territorio italiano o nello stesso comune. A riguardo ci possono essere delle differenze dovute a situazioni particolari, che sono:

• un immobile ereditato per il quale c’è altro erede che usa le agevolazioni prima casa;
• le agevolazioni riservate a chi acquista altrove per sopperire alle necessità di lavoro o di studio.

Attenzione: queste situazioni devono essere reali! Se non si dovessero poi concretizzare, o venissero meno entro 5 anni dall’atto, si va incontro alle apposite sanzioni legislative e al pagamento dell’imposta per intero.

Non è richiesta la maggiore età, in quanto l’immobile può essere intestato anche a minorenni se si fa istanza e si ottiene autorizzazione dal tribunale per i minori. Ovviamente bisogna controllare anche in questo caso l’aspetto della residenza (N.B. Se è nello stesso comune, si può non spostarla, in quanto per legge i minorenni hanno residenza con quella dei genitori).

Cosa fare in caso di possesso di un’altra casa?

Se si possiede un immobile, anche pro quota, a causa del quale non si potrebbe usufruire dell’agevolazione prima casa, questo dovrà essere alienato prima dell’atto, oppure entro 12 mesi successivi alla data dell’atto stesso.

Attenzione! Per alienazione non si intende per forza la vendita, ma se ci sono i presupposti anche la donazione. Ribadiamo il concetto: solo rispettando tutte queste condizioni si ottiene il risparmio sulle imposte.

Per un mutuo?

Se si hanno i requisiti per le agevolazioni prima casa, allora si potrà richiedere anche un mutuo prima casa per il quale l’imposta di bollo è agevolata allo 0,25% anziché al 2%.

Il vero risparmio però lo si ha con la detrazione degli interessi passivi (per usufruirne l’immobile non può essere di lusso). Tuttavia l’aver usufruito dell’agevolazione sull’imposta di bollo non garantisce che gli interessi possano essere detratti poiché è necessario ancora una volta avere la residenza nell’immobile sul quale grava un mutuo. La legge prevede infatti che per detrarre gli interessi di mutuo si debba avere la residenza nell’immobile in questione perché l’accesso a tale benefit è possibile solo sull’abitazione principale.

Anche questa scelta ha una sua ragione, poiché in questo modo si vuole evitare che trascorsi i 5 anni, che permettono di spostare la residenza senza rischiare di perdere le agevolazioni sul risparmio delle imposte, si vada ad affittare l’immobile trasformando il tutto in un investimento e una rendita semplicemente spostando la residenza.

Tuttavia al 17 settembre 2020 non mancano delle eccezioni (a meno di cambi legislativi in futuro), come nel caso delle forze armate che, dimostrando la necessità per questioni di servizio di dover vivere altrove, possono anche affittare l’immobile senza perdere il diritto alla detrazione degli interessi.

I requisiti per la richiesta del mutuo

Per evitare confusione con i requisiti previsti per l’acquisto di una prima casa, riportiamo i requisiti in toto che bisogna avere per accedere/richiedere un mutuo prima casa. Nel particolare è essenziale:

• essere maggiorenni (al minorenne può essere intestato l’immobile ma in caso di mutuo questo va richiesto dal genitore o tutore legale, che potrà detrarre gli interessi passivi);
• avere un reddito dimostrabile considerato sufficiente dall’istituto di credito (o presentare garanzie valutate come equipollenti dalla banca a cui ci si rivolge per il finanziamento);
• essere residente in Italia o in un Paese Cee (anche extra Ue se la banca prevede la possibilità);
• avere un buon merito creditizio (sempre in base allo scoring richiesto dall’istituto di credito).

Quali altre agevolazioni ci possono essere?

Per alcune categorie (come i giovani o i lavoratori atipici, le famiglie numerose o con disabili) lo Stato ha cercato negli anni di riservare altre agevolazioni nell’accesso ai mutui prima casa. Queste agevolazioni possono riguardare anche i tassi applicati ma più frequentemente consistono in una maggiore facilità di accesso al credito, che altrimenti sarebbe a rischio.

Una di queste agevolazioni, che è stata confermata nel 2019 e poi prorogata anche nel 2020, è il plafond casa (messo a disposizione dalla Cassa Depositi e Prestiti). Parliamo di un fondo di garanzia che funziona a esaurimento dei fondi, ma che è stato aumentato nelle dotazioni anche in funzione della crisi economica conseguente alla pandemia da Covid.

Con questo provvedimento si ottiene una facilitazione di accesso al mutuo poiché il 50% dell’importo richiesto viene garantito dal fondo stesso (garanzia che entrerebbe in funzione in caso di insolvenza) mentre il restante 50% deve essere coperto dalle garanzie che può offrire il richiedente. La via del plafond casa è percorribile se si acquistano immobili che non siano di lusso e di importo che non ecceda un tetto massimo (al 17 settembre la normativa riporta 350mila euro, anche se solo in caso di interventi congiunti di ristrutturazione ed acquisto).

Questo tipo di agevolazione si va ad aggiungere alle altre indicate in precedenza, ma si devono anche avere dei requisiti aggiuntivi che logicamente devono mettere in evidenza l’appartenenza alle categorie considerate ‘più deboli’ dal regolamento vigente e cioè: giovani coppie, nuclei familiari di cui fa parte almeno un soggetto disabile, famiglie numerose.