Sospensione mutuo prima casa: in quali casi si può richiedere?

La sospensione del pagamento del mutuo per la prima casa non è una novità. Da circa un decennio infatti i vari governi italiani hanno creato accordi per dare sollievo a quanti, a causa della crisi economica, facevano (e fanno) fatica a rimborsare le rate del mutuo. Ricordiamo infatti che la casa dove si vive con la propria famiglia è da considerarsi un ‘bene primario’.

Un’ulteriore spinta a riguardo si è avuta con il Decreto “Cura Italia” che ha previsto vari interventi per contenere la crisi economica dovuta al Covid 19. Per la precisione, grazie al Fondo di Solidarietà, è stata prevista la sospensione delle rate del mutuo per un periodo massimo di 18 mesi. L’intervento normativo è rivolto ai titolari di un mutuo d’acquisto prima casa a patto che l’immobile sia anche l’abitazione principale. Scopriamo di più a riguardo.

Indici articolo

• Quando spetta?
• Come funziona la sospensione
• Come si riprende con i rimborsi?
• Le modalità di accesso alla sospensione

Trattandosi di un provvedimento di emergenza che è stato collegato proprio alla pandemia da coronavirus, può essere richiesto solo da chi ha subito un danneggiamento diretto, dovuto ad esempio alla riduzione delle ore di lavoro (fino alla perdita dell’impiego) o dei guadagni in caso di autonomi.

La richiesta prevede il possesso di requisiti ben specifici che aumentano in funzione della durata del benefit. Nel particolare la durata massima di 18 mesi può essere sfruttata solo da chi ha subito sospensione o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo maggiore di 302 giorni lavorativi consecutivi. Nel caso di durate inferiori la sospensione è invece la seguente:

• durata di 6 mesi se la sospensione o riduzione dell’orario lavorativo va dai 30 giorni ai 150 giorni consecutivi;
• di 12 mesi (o fino a 12 mesi) se la sospensione o riduzione va da 151 giorni fino a 302 giorni lavorativi (sempre consecutivi).

Oltre alle limitazioni legate all’entità della sospensione o riduzione (che si traduce in una perdita economica) sono previsti dei limiti legati al mutuo. Come già detto il finanziamento deve infatti essere finalizzato all’acquisto della prima casa e in più non si deve superare un tetto massimo di importo. Questo inizialmente era fissato a 250 mila euro mentre è stato aumentato a 400 mila euro dal 29 aprile 2020.

Invece non sono applicate restrizioni sui mutui che già hanno beneficiato del Fondo di garanzia in sede di erogazione (con il plafond casa).

La sospensione non è parziale ma totale poiché si applica sia sulla quota capitale che sulla quota degli interessi. Sulla quota capitale continuano a maturare annualmente gli interessi al tasso risultante dal contratto di mutuo, ma il 50% viene pagato dall’apposito fondo. Di conseguenza quando il mutuatario dovrà rimborsare le rate sospese vedrà addebitata la quota capitale per intero e la quota interessi dimezzata. A seguito dell’accesso alla sospensione non sono previsti ulteriori spese o commissioni sugli importi da rimborsare.

Per le sole rate sospese, il rimborso (che sarà al netto della quota interessi a carico del fondo dello Stato) viene fatto alla fine del piano di ammortamento stipulato inizialmente (quindi in caso di un mutuo di 20 anni, con 12 mesi di sospensione, si arriverà a una durata complessiva di 21 anni). Non ci saranno cambiamenti forzati invece sulla periodicità futura di rimborso (se le rate venivano pagate il 1 di ogni mese si procederà allo stesso modo, se invece si trattava di un mutuo con rate semestrali si procederà con rate semestrali). Solo se il mutuatario lo richiede espressamente si può passare ad un rimborso con tempistiche diverse od addirittura in una sola soluzione.

Quando scade il periodo di sospensione, la ripartenza delle rate avviene in modo automatico e si prosegue con il piano di ammortamento indicato a livello contrattuale (compresa la quota capitale alla quale si sarebbe presumibilmente arrivati) senza effettuare alcun ricalcolo. Per capire meglio questo aspetto supponiamo che si sia arrivati al nono anno di rimborso (quindi a circa 108 rate) su un piano di ammortamento di 20 anni di mutuo e che si decida di ‘sfruttare’ 12 mesi di sospensione.

Il piano di ammortamento dopo la sospensione annuale riprende dalla 120esima rata (108 più 12 rate sospese). Secondo i calcoli fatti con i conti tecnici (zainetto capitale e zainetto interessi) alla fine del piano si provvederà al rimborso della rate sospese.

N.B. I mutuatari durante la fase di stop hanno la facoltà di interrompere la sospensione e di riprendere il rimborso della rate (non possono essere prese iniziative di questo tipo invece dalle varie banche).

Chi ha le condizioni e i requisiti per accedere alla sospensione deve farne apposita richiesta alla propria banca (sia che si tratti di un grande gruppo come Bnl o Unicredit, che gruppi più piccoli o le Bcc). L’istituto di credito deve controllare che dal punto di vista formale sia tutto in ordine (e che ci sia completezza dei documenti) entro e non oltre 10 giorni dalla richiesta (N.B. solari e non lavorativi).

Se non ci sono problemi, la banca inoltrerà la richiesta alla Consap (che è il gestore del fondo di solidarietà) per attivare la sospensione il prima possibile. Il timing della sospensione stessa coincide infatti con la prima rata in scadenza successiva alla data di presentazione della richiesta di sospensione del mutuo. Sia in caso di esito positivo che di quello negativo la banca deve sempre darne motivata comunicazione al proprio cliente.

La Consap deve invece controllare che siano rispettati i presupposti per accordare la sospensione e poi deve dare una risposta alla banca entro 20 giorni dalla comunicazione (anche in questo caso si tratta di giorni solari). Superati questi tempi si usa il principio del silenzio assenso. La Consap deve invece obbligatoriamente comunicare entro i 20 giorni solari il diniego. La Banca ne deve dare comunicazione al mutuatario entro 5 giorni lavorativi da quello in cui riceve comunicazione dalla Consap o dalla data ultima in cui avrebbe dovuto ricevere una risposta sempre da parte di quest’ultima.