Tassi mutui prima casa: cosa ci aspetta nel 2026?

Come stanno cambiando i tassi sui mutui prima casa? È davvero il momento giusto per acquistare casa con un finanziamento? Questa guida aggiornata a gennaio 2026 analizza l’andamento dei tassi, il confronto tra le principali banche e le scelte più adatte tra tasso fisso e variabile.

Indice Articolo

• Andamento dei tassi 2026
• Meglio fisso o variabile?
• Confronto tra banche
• Cosa incide sul tasso
• Conviene accendere un mutuo nel 2026?
• Guida pratica: come scegliere il mutuo più adatto alle tue esigenze
• Checklist prima di firmare il mutuo

Dipende dalle tue priorità. Ecco un confronto utile:

Simulazione su mutui 25–30 anni con LTV all’80%, mutuo prima casa:

(Fonti: Facile.it, MutuiSupermarket e MutuiOnline; Data rilevazione: luglio 2025)

I tassi d’interesse applicati a un mutuo prima casa non sono tutti uguali. Oltre alla scelta tra tasso fisso e variabile, ci sono diversi fattori che influenzano l’offerta finale che ti verrà presentata dalla banca. Conoscerli ti permette di capire meglio le condizioni proposte e, se possibile, migliorarle.

• Durata del mutuo – In genere, più è lunga la durata (es. 30 anni invece di 20 anni), più alto sarà il tasso applicato, soprattutto nel caso del tasso fisso, perché aumenta il rischio per la banca.
• LTV (Loan to Value) – È il rapporto tra l’importo richiesto e il valore dell’immobile. Se chiedi il 50% o il 60% del valore della casa (quindi hai un buon anticipo), potresti ottenere tassi più bassi rispetto a un mutuo che copre l’80% o il 100%.
• Profilo del richiedente – Età, tipo di contratto lavorativo, reddito mensile e storico creditizio incidono direttamente sull’affidabilità percepita dalla banca e, quindi, sul tasso proposto.
• Finalità e tipologia dell’immobile – I mutui prima casa hanno tassi più vantaggiosi rispetto a quelli per seconde case o immobili a uso investimento. Inoltre, alcuni istituti offrono condizioni migliori per immobili ad alta efficienza energetica (mutui green).
• Promozioni e convenzioni – Alcune offerte sono riservate a specifiche categorie (under 36, dipendenti pubblici, ecc.) oppure a chi apre un conto corrente nella stessa banca, domicilia lo stipendio o sottoscrive una polizza.
• Coperture accessorie e polizze – L’attivazione di una polizza vita, incendio o perdita impiego può talvolta ridurre il tasso, ma va valutata con attenzione perché incide anche sul TAEG, ossia il costo totale del mutuo.

Per questo motivo, il TAEG è un indicatore più completo rispetto al TAN: considera non solo gli interessi, ma anche tutte le spese accessorie. Prima di scegliere, confronta sempre più proposte e richiedi un preventivo personalizzato in base al tuo profilo.

Sì, anche il 2026 si conferma un momento favorevole: con Euribor in progressiva discesa e spread più competitivi, i mutui variabili risultano interessanti, mentre i fissi restano stabili e vicini ai minimi degli ultimi anni. Anche le offerte green e alcune iniziative per under 36 continuano a facilitare l’accesso al credito.

Hai trovato diverse offerte e i tassi ti sembrano interessanti? Prima di decidere, ecco un piccolo vademecum con i punti chiave da valutare per scegliere consapevolmente il mutuo migliore per te:

1. Analizza il tuo budget – Calcola una rata sostenibile a lungo termine. Una regola pratica è non superare il 30–35% del reddito familiare netto mensile.
2. Scegli la durata giusta – Durate più lunghe riducono la rata, ma aumentano gli interessi complessivi. Trova un equilibrio tra comodità e costo totale.
3. Confronta TAEG, non solo TAN – Il TAEG include tutte le spese (istruttoria, perizia, assicurazioni). È l’indicatore più utile per confrontare i costi reali.
4. Valuta i servizi aggiuntivi – Alcune banche offrono tassi più bassi se apri un conto, accrediti lo stipendio o sottoscrivi una polizza. Fai attenzione che i vantaggi superino i costi.
5. Chiedi più preventivi – Ogni istituto ha politiche di rischio differenti. Anche una piccola differenza di tasso può tradursi in migliaia di euro in meno sul lungo periodo.
6. Non scegliere solo in base al tasso – Assistenza, trasparenza, flessibilità nei rimborsi anticipati e tempi di erogazione sono aspetti fondamentali, soprattutto se hai una scadenza notarile.
7. Attenzione al tasso variabile – Se opti per questa soluzione, valuta un CAP oppure verifica se puoi sostenere un aumento della rata nel tempo.

Consiglio: affidati sempre a una consulenza personalizzata e usa i simulatori online per fare le prime valutazioni. Ogni profilo è diverso: il mutuo migliore è quello che si adatta davvero alla tua situazione, oggi e domani.

Hai trovato l’offerta giusta? Prima di firmare il contratto, passa in rassegna questa lista per essere davvero sicura/o di fare la scelta più adatta alle tue esigenze:

✔️ Hai confrontato almeno 2–3 preventivi diversi?
✔️ Hai valutato sia TAN che TAEG, verificando i costi accessori?
✔️ Hai chiaro l’importo effettivo che pagherai a fine mutuo?
✔️ Sai come varia la rata in caso di tasso variabile?
✔️ Hai verificato eventuali penali per estinzione anticipata?
✔️ Hai controllato se il mutuo prevede obblighi accessori (conto, assicurazioni)?
✔️ Hai considerato la flessibilità della banca in caso di difficoltà temporanee?
✔️ Hai tenuto conto delle tempistiche di erogazione, soprattutto se c’è una data rogito
✔️ Il mutuo è compatibile con eventuali agevolazioni prima casa o bonus under 36?

✅ Se hai risposto sì a tutte le voci, sei pronto per procedere con più serenità!

Domande frequenti sui tassi mutui 2026

Perché i tassi dei mutui stanno scendendo nel 2026?
Perché la BCE ha rallentato la politica restrittiva e gli istituti hanno ridotto gli spread per riattivare la domanda di finanziamento.

I mutui variabili torneranno ai minimi del 2021?
Difficile rivedere quei livelli, ma gli analisti prevedono ulteriore calo graduale, non salita. Per chi vuole risparmio oggi, un variabile con CAP può essere una via di mezzo.