Domanda

Buongiorno,
sono da poco entrato nella successione dell’abitazione che era dei miei genitori, per un terzo, con le altre quote che sono di mio fratello e di mia madre. Nel frattempo con la mia fidanzata avremmo deciso di acquistare un appartamento nostro. Volevo quindi sapere come funzionavano le agevolazioni prima casa per successione e se potrò sfruttare le agevolazioni anche per l’acquisto che sto per fare. Grazie Giuseppe

Risposta

Buongiorno a lei Giuseppe. Proviamo a rispondere alle sue domande sia in base a quanto dice la normativa che attraverso alcuni esempi pratici chiarificatori. Quando si diventa proprietari di un immobile per successione o per donazione, si può usufruire di una serie di agevolazioni, ma solo se si hanno dei requisiti necessari. Tali diritti legati alle forme di ‘agevolazione prima casa in caso di successione’, sono stati regolamentati con la legge legge 21 novembre 2000, n.342. Più precisamente nell’articolo 69 comma 3 viene detto in modo specifico che come requisiti minimi necessari devono ricorrere le seguenti condizioni:

  • il tipo di immobile non deve essere classificabile come di “lusso (quindi non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9);
  • almeno uno degli eredi deve avere le condizioni e i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa. Se ricorre questa ipotesi allora il beneficio si estenderà anche su tutti gli altri eredi, seppur non siano direttamente e personalmente in possesso di questi requisiti.

In funzione di quest’ultimo aspetto i requisiti che deve avere almeno un erede sono gli stessi che devono avere coloro che in caso di compravendita chiedono di accedere alle agevolazioni prima casa. Nel particolare:

  • portare la residenza nell’immobile entro 18 mesi dalla successione (o averla già come ad esempio nel caso del coniuge del deceduto);
  • non essere proprietari per intero di un altro immobile ubicato nello stesso comune, o proprietari anche solo di quote di un immobile
    acquistato sfruttando già le agevolazioni prima casa.

L’agevolazione del “beneficio per estensione”

Chiariamo subito un aspetto fondamentale. Quando si acquista un immobile con qualcun’altro che non ha i requisiti per usufruire dell’agevolazione prima casa, il principio applicato è semplice: si calcola la quota di proprietà spettante a ciascun acquirente, e solo colui o coloro che possono accedere alle agevolazioni otterranno il trattamento a condizioni agevolate.

Come già accennato invece l’agevolazione prima casa per successione prevede che se anche solo un erede può accedere alle agevolazioni prima casa, queste si applicheranno su tutti gli eredi. Non solo, è anche prevista la possibilità di poter utilizzare una doppia agevolazione, che però ricorre solo nel caso in cui si sfrutti prima l’agevolazione prima casa per successione, e poi successivamente quella prima casa per compravendita. Un aspetto particolarmente importante nel caso di ridistribuzione della proprietà degli immobili tra gli eredi stessi.

Cosa significa? Facciamo un esempio pratico. Due fratelli diventano proprietari di due appartamenti per successione, ognuno con una quota pari alla metà. Il fratello A ha già usufruito dell’agevolazione prima casa, per aver acquistato un immobile con tali modalità, mentre il fratello B non lo ha fatto. Grazie al beneficio per estensione dell’agevolazione che spetta al fratello B, anche A potrà ottenere l’agevolazione. Supponiamo poi che il fratello B voglia acquistare da A la metà di uno dei due appartamenti. In questo caso si dovrà fare una regolare compravendita, la quale permetterà sempre a B di sfruttare l’agevolazione prima casa con le imposte, aliquote e costi ridotti.

Approfondimento: Vendere casa al figlio.

A quanto ammonta l’agevolazione?

Nel marzo 2019 ancora non sono stati apportati cambiamenti sull’importo agevolato da pagare al fisco in caso di successione di un immobile per il quale si sfrutta la prima casa. In particolare le agevolazioni si riferiscono all’imposta ipotecaria e catastale che saranno dovute in misura fissa, ovvero pari a 200 euro sia per quella ipotecaria che per quella catastale (ante 2014 tale cifra era di 168 euro).

Se invece non si ha diritto all’agevolazione, non potendo sfruttare nemmeno il criterio del beneficio per estensione allora l’imposta è del 2% per quella ipotecaria e 1% per quella catastale.

Decadenza del diritto alle agevolazioni

Le agevolazioni prima casa prevedono varie possibilità di decadenza, quali una dichiarazione mendace (quindi si dichiara di avere i requisiti ma di fatto non è così) oppure se non si mantiene la proprietà dell’immobile per 5 anni dalla data di acquisto, o se in caso di vendita prima dei 5 anni non si provvede entro un anno all’acquisto di un altro immobile. Questo criterio vale anche nel caso dell’erede che direttamente ha usufruito dell’agevolazione, con sconto sulle imposte da pagare, ma non su quelli che hanno ottenuto il beneficio. Facciamo ancora una volta degli esempi pratici riprendendo il caso di due fratelli A e B.

Esempio 1

A e B hanno ereditato un appartamento al 50% ciascuno. B ha diritto all’agevolazione prima casa e A no. B sfrutta questa agevolazione e per estensione la ottiene anche A, he poi chiede di diventare proprietario, acquistando il 50% del fratello, dell’immobile intero. B se vende la sua quota ad A e non riacquista entro un anno altro immobile perde il beneficio.

Esempio 2

A e B hanno ereditato sempre il 50% ognuno di un appartamento, ed entrambi possono usufruire dell’agevolazione prima casa. Tuttavia A vuole acquistare la parte di B. In questo caso è preferibile che sia A a sfruttare l’agevolazione prima casa, così che B vendendo la sua quota, e avendo beneficiato del beneficio per estensione, non decadrà dall’agevolazione senza obbligo di riacquisto entro un anno.

Esempio 3

Supponiamo che i due fratelli abbiano ereditato due appartamenti, e per ognuno la quota è al 50%. Consideriamo il caso più complicato ovvero con A che ha diritto all’agevolazione e B no. Quindi A sfrutta l’agevolazione che per beneficio di estensione va anche a B ed entrambi pagano la quota dell’imposta ridotta su uno dei due appartamenti. B però vorrebbe acquistare anche la metà di uno dei due appartamenti di A. Quindi è preferibile che A richieda l’agevolazione sulla successione per l’appartamento che non deve o vuole cedere a B e non su quello che potrà essere oggetto di compravendita.

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