I mutui ‘cdp’ del plafond casa convengono davvero?

A pochi mesi dalla sua introduzione, il Plafond casa ha suscitato non poche perplessità sul beneficio che effettivamente potrà dare alle famiglie numerose, con disabili a carico in primis, e ai giovani. Come d’altra parte ci si attendeva, infatti non sempre è agevole riuscire ad accedere ai mutui che hanno aderito al Plafond casa. Vediamo ora dopo circa 5 anni come si è realmente sviluppata la situazione.

Indice articolo

Che cos’è?

cos'è il plafond casa

Sotto la definizione di Plafond casa rientra una convenzione stipulata tra l’Abi e la Cassa Depositi e Prestiti nel 2013. Una soluzione nata per semplificare ed estendere l’accesso al settore dei mutui soprattutto a quelle categorie che risultano più “fragili”. Si tratta quindi di un’opportunità che non va confusa con la categoria dei mutui “agevolati” dal punto di visto economico, altro aspetto che può rappresentare un limite per la sua “convenienza”: Il livello dei tassi applicati molto spesso non ha infatti nulla a che fare con la definizione di veri e propri “tassi agevolati”. L’importo degli interessi applicati viene infatti deciso in modo autonomo dalle banche aderenti.

Come accedere al plafond casa e ai mutui agevolati?

Bisogna tener presente che il Plafond casa è quindi il frutto di un accordo che non ha alcun carattere obbligatorio. Quindi chi vuole accedere al Plafond casa deve rivolgersi alle banche che hanno aderito alla suddetta convenzione. Per sapere con certezza se un istituto di credito vi abbia aderito oppure no, si hanno due possibilità:

  • informarsi direttamente con la banca alla quale vorremmo chiedere il mutuo;
  • andare sul sito delle banche che interessano e controllare nella sezione Trasparenza, se ci sono fogli informativi che riportano le condizioni specifiche per il mutuo con plafond casa.

Inoltre è necessario che ci si riferisca in modo specifico a un mutuo cdp, indicazione che deve essere riportata anche sull’atto notarile del mutuo.

Bisogna anche fare attenzione ad un altro aspetto: non è assolutamente detto, in un momento in cui i tassi Bce sono praticamente prossimi allo zero, che le condizioni del plafond casa siano anche le più vantaggiose in senso assoluto. La concorrenza dei mutui promozionali potrebbe capovolgere completamente il giudizio di convenienza. Quindi per una scelta consapevole è sempre bene farsi fare più di un preventivo, sia con plafond casa che senza magari riferendosi anche ai comparatori.

Come funziona l’agevolazione?

agevolazione plafond casa

Se si sta valutando di chiedere un mutuo con Plafond casa si ha molto probabilmente qualche difficoltà a seguire un iter normale, ad esempio perché si ha bisogno di una soglia abbastanza elevata di LTV (la percentuale che viene finanziata rispetto al prezzo di acquisto o il valore commerciale). Una condizione che può verificarsi in almeno 2 casi:

  • si vuole ottenere un LTV superiore all’80% senza essere obbligati a stipulare polizze fidejussorie o veder aumentato lo spread applicato, oppure situazioni simili;
  • si possono fornire garanzie personali che non sono sufficienti per coprire la percentuale di LTV che la banca sarebbe pronta a finanziare.

Questo perché nella convenzione è stato deciso che l’importo stanziato nel fondo apposito del Plafond casa, fino a suo esaurimento, vada a garantire la copertura della percentuale di LTV in aggiunta a quella che viene riconosciuta ‘di base’ al richiedente. Facciamo un esempio pratico in cui una persona ha bisogno di 80.000 euro di mutuo, destinato all’acquisto di una casa di 100 mila euro. Il richiedente con le proprie garanzie può arrivare al massimo al 40%. In tale condizione per coprire la parte eccedente (40% di LTV non coperto) può avvalersi del plafond casa. In questo modo la percentuale scoperta viene infatti garantita dal Cdp. Ma attenzione: ciò non significa che il fondo pagherà la relativa parte di rata, subentrando solo in caso di comprovata impossibilità di onorare il pagamento delle rate stesse. Tuttavia bisogna fare subito due precisazioni:

  • lo stanziamento è fino ad esaurimento, quindi una volta terminato lo stanziamento complessivo per il periodo non vi si potrà più accedere;
  • nel calcolo si deve tener presente anche la percentuale di ipoteca che deve essere data in garanzia.

Caratteristiche del Plafond casa

caratteristiche del plafond casa

Al di là delle farragini del sistema legato al Plafond casa, il fondo stanziato dalla Cdp è stato di ben 2 miliardi di euro, soglia che nel 2016 è stata aumentata di un altro miliardo (quindi per un totale di 3 miliardi stanziati). Possono accedere tutti i cittadini, ma viene riservata una via preferenziale alle famiglie numerose o con un disabile ed ai giovani.

La destinazione del mutuo deve essere: acquisto di una prima casa o ristrutturazione per migliorarne l’efficienza energetica. Anche in sede di acquisto si dà preferenza alle case che abbiano alta efficienza energetica, con priorità a classi A, B, oppure C.

Per quanto riguarda le caratteristiche dei mutui, questi dovranno avere una durata pari a 10, 20 o 30 anni. Le ultime due durate si riferiscono ai mutui per acquisto mentre la durata decennale si può riferire alle opere di ristrutturazione ed a quelle legate al miglioramento dell’efficienza energetica. Per gli importi richiedibili, sono previsti dei limiti che sono: 100 mila euro per le opere di ristrutturazione, 250 mila euro per acquisto; 350 mila euro per acquisto più ristrutturazione.

Elenco banche aderenti

L’elenco si allunga di settimana in settimana. In ogni caso alcune tra le principali banche hanno aderito fin da subito e fra queste troviamo:

Ultime novità e possibili alternative

Nel 2018 sono state apportate delle leggere modifiche al testo della convenzione, introducendo soprattutto maggiori obblighi di trasparenza e garanzia per i propri livelli di affidabilità, legati al patrimonio e alla presenza di volumi di passività.

Per quanto riguarda il 2019 la vera novità di cui si è parlato è invece il mutuo di cittadinanza che non va a sostituire e nemmeno a sovrapporsi al plafond casa. Ribadiamo comunque che questo intervento, già annunciato nelle intenzioni dell’esecutivo nel 2018, è ancora in discussione e che quindi al 13 giugno 2019 non risulta ancora legge ed accessibile.


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