Pre-delibera mutuo: cos’è e come funziona

Avere la certezza che il mutuo venga concesso prima di iniziare una ricerca di un immobile, o comunque prima di fare una proposta di acquisto, è possibile grazie alla pre-delibera di mutuo. Questa non va confusa con il giudizio di fattibilità, per cui cerchiamo di capire quali sono le differenze.

Cosa cambia con la fattibilità

Il giudizio di fattibilità legato ad un finanziamento c’è sempre stato ed è stato adottato da tempo da parte di tutte le banche. Non offre però alcuna garanzia, poiché la Banca interpellata inserisce semplicemente le informazioni a disposizione in appositi programmi che offrono un ‘giudizio’ puro e semplice.

Perlopiù ci si basa su parametri standard che hanno carattere reddituale, spesso in base alle dichiarazioni del richiedente e talvolta anche con l’impiego dei documenti principali. Il giudizio potrà essere positivo, segnalare delle criticità che potrebbero essere aggiustate, oppure essere del tutto negativo.

Generalmente un giudizio negativo porta al disimpegno immediato della banca, per cui non si procede. Invece quando si ha un buon giudizio o uno che segnala criticità si potrà passare alla valutazione della documentazione così da iniziare la fase di istruttoria vera e propria, se anche il richiedente vorrà proseguire.

Quali garanzie si hanno?

Durante il percorso che porta dall’analisi di fattibilità alla potenziale delibera può capitare che emergano delle situazioni che dimostrano l’impossibilità a procedere. Questo tipo di limitazioni possono essere numerose come ad esempio:

• il reddito che sulla carta sembrava sufficiente non lo è, in quanto in fase di istruttoria viene valutato se ci sono persone a carico e se si hanno in corso impegni economici certificati;
• ci sono delle segnalazione alla Crif (approfondimento: Visura Crif), delle quali il richiedente non era a conoscenza. Solo nel momento in cui si passa alla richiesta formale la banca interrogherà la Crif a meno di non accordarsi preventivamente con il consulente che segue la pratica.

Come si può vedere sono davvero tante le situazioni a causa delle quali un giudizio di fattibilità positivo si può trasformare in una bocciatura sulla richiesta del mutuo. I vari istituti di credito si basano infatti su un criterio di scoring, ovvero un punteggio che ogni banca, sulla base dei dati che ha raccolto dalle varie banche dati (e non solo), può attribuire a ciascun cliente. Ogni banca impiega propri parametri e punteggi, quindi non c’è una regola generale o una situazione standard valida per tutti (un punteggio critico con una banca potrebbe essere addirittura moderatamente positivo con un’altra e viceversa).

La pre-delibera vera e propria

La pre-delibera del mutuo costituisce invece un impegno che la banca, alle condizioni vagliate nella fase di prima valutazione, si assume per un certo arco temporale. Qui non siamo davanti a un mero giudizio, ma ad un’opzione che il richiedente potrà o meno esercitare al verificarsi della necessità ottenendo la somma richiesta.

La pre-delibera, che può anche prendere il nome di voucher mutuo (adottato da alcune banche come Unicredit), non è un servizio proposto da tutte le banche. Inoltre alcuni istituti di credito che decidono di offrire questa possibilità spesso la riservano solo ai già clienti. Oltre a Unicredit, tra i grandi gruppi bancari che offrono la pre-delibera del mutuo nel 2020 troviamo anche Bnl e Intesa Sanpaolo.

Come funziona e quali limiti ha?

A prescindere dalla banca scelta, la pre-delibera di mutuo prevede un’istruttoria accurata che può avvenire solo sulla base dei documenti presentati dal richiedente. Tuttavia si basa generalmente sulla documentazione reddituale e patrimoniale, ma non su quella legata all’immobile. Quindi dobbiamo subito specificare che l’impegno che la banca si assume, nel concedere quella somma a determinate condizioni, può venire meno se poi i documenti dell’immobile non sono tali da poter portare alla conclusione dell’iter in modo positivo (valutazione negativa o insufficiente da parte del perito, presenza di abusi edilizi, ecc).

Essendoci l’impossibilità di constatare le caratteristiche, conformità, condizioni dell’immobile da acquistare o da ristrutturare tramite perito, la pre-delibera risulta quindi una soluzione interessante soprattutto per:

• conoscere la somma massima richiedibile di mutuo senza essere vincolati ad alcun immobile specifico (e questo è un chiaro vantaggio);
• se si è già individuato un immobile valutare se si otterrà la somma di cui si necessita per evitare ritardi o brutte sorprese in una fase successiva.

In pratica, una volta ottenuta una pre-delibera di mutuo positiva, si possono eseguire tutte le ricerche o proposte che si vogliono fare. Quando finalmente una proposta sarà accettata dal venditore allora si tornerà dalla banca presentando la documentazione dell’immobile affinché sia ‘attivata’ la restante parte di istruttoria. Ovviamente tutto questo dovrà avvenire entro l’arco di tempo di validità della pre-delibera di mutuo, che deve essere indicato sul documento che si ottiene dalla banca (in media parliamo di 6 mesi, ma possono essere previsti anche periodi differenti).

Conclusioni

Ricapitolando quanto detto fino ad ora, i vantaggi della pre delibera di mutuo possono essere riassunti nei seguenti 2 punti:

1. accorciamento del tempo dell’iter di valutazione e approvazione, anche se le tempistiche potrebbero non essere brevi in senso assoluto, visto che occorrerà considerare la successiva valutazione della parte legata all’immobile, ma le analisi sulla componente personale e reddituali sono già complete;
2. una semplificazione nella fase che riguarda la compravendita vera e propria (l’invio dei documenti sull’immobile, in caso di acquisto da agenzia, potrebbero essere a cura di quest’ultima).

Anche le tempistiche legate alla mera valutazione della pre-delibera del mutuo possono non essere brevi, ma dato che vengono fatte con largo anticipo non portano a tempi stretti nella fase di compravendita, mettendo al riparo dal rischio di sforamenti nei tempi di rogito, o altre situazioni più complicate da gestire.