Abitabilità ed agibilità: requisiti e formalismi

Dopo un intervento normativo abbastanza recente, che ha spinto il legislatore a voler rendere meno confuse le norme legate all’agibilità e all’abitabilità degli immobili (ferme restando le distinzioni legate all’agibilità di edifici colpiti da calamità naturali), oggi si usano entrambi i termini per indicare le stesse condizioni, che servono come garanzia per un potenziale acquirente, al possesso dei requisiti di sicurezza, igiene ed efficienza, dell’immobile di interesse (vedi anche Guida alla richiesta del mutuo ) . Non a caso, la mancanza dei requisiti di abitabilità porta di diritto al recesso del contratto di compravendita, per grave inadempienza del venditore stesso (vale tanto per una casa che per un locale commerciale). Data l’importanza dell’esistenza di questa certificazione nelle grandi città, come ad esempio Roma, la consultazione viene concessa anche online (https://www.comune.roma.it/pcr/it/servizi_edilizi_alaau.page).

A chi richiederla, e come effettuare la domanda

I comuni mettono a disposizione dei moduli propri, per cui le domande che non fossero state effettuate su di essi, anche se si fosse in possesso di tutti i requisiti necessari e fosse stata allegata la documentazione richiesta, non vengono accettate (vedi anche Atto di mutuo ). La richiesta di abitabilità va fatta e/o modificata, ogni qualvolta, a causa di lavori di ristrutturazione di una certa entità, si fossero modificati anche i presupposti legati al precedente rilascio della certificazione. Una volta presentata la domanda, ci sono due possibilità:

• rilascio della certificazione;
• ammissione in base al silenzio assenso di 30 giorni dalla presentazione della domanda se c’è il parere della Asl (oppure 60 giorni senza questo presupposto) e sostituzione con autocertificazione, ma solo nel caso di immobili ad uso abitativo.

I tempi invece per la presentazione della domanda di abitabilità sono entro i 15 giorni da quello in cui sono stati ultimati i lavori (tanto per nuove costruzioni, ristrutturazioni straordinarie, o situazioni simili). Nel caso di un condominio, la domanda va sottoscritta da tutti coloro che hanno diritti reali (proprietari, co-proprietari, ecc) sullo stesso, fatta eccezione solo per alcuni che per loro conformazione e struttura possono ammettere anche la richiesta di abitabilità di tipo parziale. Infine, la domanda va indirizzata all’ufficio preposto del comune in cui è ubicato l’immobile stesso.

I documenti necessari all’autorizzazione

Devono essere obbligatoriamente allegati dei documenti che sono:

• la richiesta di accatastamento dell’edificio (ad esempio per nuova costruzione);
• dichiarazione di conformità con il progetto originario approvato;
• dichiarazione di prosciugatura dei muri;
• dichiarazione di salubrità degli ambienti;
• dichiarazione della conformità degli impianti alla normativa vigente in tema di sicurezza;
• per gli edifici post 2005, anche l’attestato di “prestazione energetica” (sia per costruzione che per ristrutturazione);
• certificato di “collaudo statico”;
• certificato di conformità alle “norme antisismiche” per le zone sismiche;
• eventuale certificazione che dimostra il rispetto della normativa in materia di “superamento delle barriere architettoniche”.