Perché scegliere un mutuo di 40 anni?

In alcuni Paesi, come il Giappone un mutuo da 40 anni è una realtà normale, poiché esistono i mutui generazionali, ovvero che passano tra le generazioni per riuscire a concluderli.

In Italia e nella maggioranza dei paesi occidentali invece la maggior parte delle banche propone piani di ammortamento che arrivano al massimo a 30 anni, con alcune limitazioni per il mutuo a tasso fisso (che arriva spesso ad un massimo di 25 anni), mentre gli istituti di credito che propongono durate fino a 40 anni sono pochissime. Queste scelte hanno una logica di fondo abbastanza chiara, se si sfrutta la giusta chiave di interpretazione, che comunque deve passare attraverso il concetto di convenienza e di opportunità.

Tra l’altro oggi bisogna fare attenzione anche a cosa si intende per mutuo a 40 anni, poiché alcune banche (come per esempio UniCredit) con tale dicitura identificano il limite di età anagrafica dei richiedenti per poter accedere ad alcune agevolazioni. Non solo quaranta anni rappresentano l’età media che la maggioranza dei mutuatari hanno nel panorama attuale al momento della richiesta.

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Il mutuo 40 anni: più i vantaggi o gli svantaggi?

Quando si parla di convenienza non è detto che questa vada intesa in senso solamente economico, perché è evidente che, con il calcolo degli interessi composti, un allungamento del piano di ammortamento non può mai portare a una mera convenienza sotto questo punto di vista. Però bisogna anche considerare il discorso della “convenienza” intesa come opportunità e possibilità di ottenere un mutuo, riuscendo ad entrare nel limite di rapporto rata/reddito che spinge la banca ad accordare il mutuo stesso.

Una rata più bassa può infatti portare al semaforo verde nella fase di valutazione del mutuo. Ovviamente questo tipo di considerazioni vanno però fatte nell’ottica di un limite invalicabile e cioè quello dell’età del richiedente, in funzione della durata massima del mutuo concesso dalla banca alla quale ci si è rivolti.

Sostenibilità e peso degli interessi passivi

Ora considerando entrambi gli aspetti si deve partire dal calcolo rata, per valutare, in primis, l’impatto che l’allungamento dell’ammortamento può avere. Da questo punto di vista, come accennato, un mutuo a 40 anni conviene solo alle banche che erogano mutui con queste caratteristiche: con due calcoli spicci si ha un aggravio della spesa che può superare anche l’80% dell’esborso, a causa degli interessi passivi.

Per quanto riguarda il secondo discorso, quello della maggiore possibilità di riuscire ad ottenere un mutuo, il giudizio rimane negativo, in quanto il beneficio dovuto all’abbassamento della rata (comunque molto modesto), verrebbe annullato ed addirittura portato in negativo anche in questo caso dal peso degli interessi passivi da pagare nel corso degli anni in più (che possono essere pari a più del doppio di quelli previsti per una durata pari a 30 anni).

Infine è possibile (se non probabile) incontrare oggettive difficoltà legate alla possibilità di usufruire della surroga, almeno per una buona parte del rimborso. Non solo, anche la possibilità di tenere sotto controllo eventuali ‘incognite economiche’ in futuro si riduce con l’allungarsi dell’impegno che si avrà nei rimborsi

Perché le banche concedono mutui a 40 anni?

Come già accennato non sono poi moltissime le banche ad offrire questo piano di ammortamento. Gli istituti di credito che invece lo presentano lo fanno per raccogliere quel lato della domanda di potenziali mutuatari che altrimenti difficilmente arriverebbero ad ottenere un mutuo. Normalmente sono banche grandi, come ad esempio Bnl (ora facente parte del gruppo Bnp Paribas), che forti dell’esperienza non italiana nel settore, hanno introdotto questo genere di prodotti. .

Un esempio che non è stato seguito da altri istituti finanziari comunque fortemente internazionalizzati, come Unicredit, soprattutto perché si tratta di una assunzione del rischio di insolvenza comunque intensificata, il che, secondo le politiche di credito, non è giustificato dai possibili guadagni.

Non solo, a non spingere sull’aumento del numero di mutui a 40 anni, c’è l’aspetto del bacino di utenti che possono realmente accedervi, che è logicamente inferiore rispetto a quello dei possibili interessati, per differenti ragioni e cioè:

  • la maggioranza delle banche ha un limite di età finanziabile fermo a 80 anni. Questo significa che alla scadenza il mutuatario dovrà avere questa età e non oltre. Ciò significa che il richiedente potrà essere al massimo un quarantenne;
  • chi rientra nel limite di età anagrafica fa parte anche della categoria che normalmente ha una minore solidità finanziaria, per cui si può trovare di fronte a maggiori difficoltà per accedere a un tipo di mutuo che visto la lunga durata viene considerato come più rischioso.

In senso generale le valutazioni possono essere più severe e allo stesso tempo le condizioni applicate (soprattutto come spread) possono essere più onerose. Un aspetto che può annullare o mitigare il ‘vantaggio’ sulla riduzione della rata portando a un peso sul monte interessi eccessivo.

Conclusioni

Il sogno di acquistare una casa può spingere a fare scelte economicamente sbagliate come quella di richiedere un mutuo con un piano di ammortamento extra lungo. Il rent to buy, che costituisce un sistema per abbassare il prezzo dell’immobile, rinviare il tempo di richiesta del mutuo, e poter accedere a durate meno prolungate. Da segnalare anche l’opportunità del leasing immobiliare che tra l’altro presenta delle agevolazioni fiscali, che possono essere considerate in modo simile al recupero della parte di interessi passivi (con il 19% sui 4 mila euro che si può portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi).