Tutto sui mutui 90 per cento prima e seconda casa 2021

Il periodo post crisi immobiliare ha portato alla luce nuove esigenze, atte a ridare slancio a un settore rimasto in uno stato di stagnazione. Con questo passaggio si è tornato a parlare dei mutui al 90% o al 100%.

Novità concrete oppure un ritorno al passato?

Periodicamente le banche si adattano alle nuove tendenze dettate dal trend di mercato ed il settore dei mutui non fa eccezione. A riguardo quella che si è consolidata dal 2018 in poi ha visto un ritorno alle proposte con un Loan to value superiore all’80%.

Detto questo anche analizzando la proposta di altri istituti di credito vediamo che oggi trovare un mutuo con LTV superiore all’80% non è più una rarità. Tuttavia bisogna fare attenzione se si tratta di prodotti “convenzionati con fondi di garanzia” oppure liberi dai vincoli e quindi accessibili ad una più vasta ‘platea’.
Anche il mutuo 90 per cento in realtà non costituisce una vera e propria novità, soprattutto se si guarda alle banche che hanno da sempre costruito una parte della propria offerta proprio con prodotti di questo tipo (come ad esempio Intesa Sanpaolo).

Trovata promozionale o nuovo trend?

Per chi è alla ricerca di una nuova prima casa , oppure sta cercando di acquistare la sua seconda casa, approfittando di una fase in cui il trend delle compravendite è in ripresa ma ancora non ha portato a vette inavvicinabili di prezzo, è importante capire se le offerte di mutuo al 90 per cento sono comunque frutto di una fase promozionale che si chiuderà a breve, oppure possono essere considerate come un nuovo trend che potrà essere sfruttato per un intervallo di tempo non troppo breve.

Per capire questo aspetto può essere utile fare un’osservazione dei dati che il Barometro Crif periodicamente pubblica, da cui emerge un fatto molto importante: la spinta dei mutui di surroga si è quasi del tutto esaurita e l’offerta dei mutui ne ha subito un contraccolpo notevole.

(Fonte Sole24 Ore – Data rilevazione: 25 ottobre 2018)

Come si può vedere nel grafico, dal 2013 alla prima parte del 2017 la richiesta dei mutui ha avuto un trend positivo, proprio grazie alle richieste di surroga, che dopo una fase di picco hanno iniziato a ridursi. Solo nel 2018 vediamo un cambio di trend, dovuto questa volta non più alle surroghe quanto a una modesta ripresa delle compravendite che le banche hanno voluto accompagnare proprio offrendo percentuali di finanziamento meno avare rispetto al passato.

Questo andamento, a causa anche della crisi innescata dalla pandemia Covid 19, è proseguito, ritardando ulteriormente i timori di un ritorno a tassi più elevati e spingendo il mercato dei mutui. Spinta rafforzata anche da alcune altre ‘tendenze’ legate ai seguenti aspetti:

  • la possibilità per giovani e coloro che hanno difficoltà di accesso al finanziamento “per la casa” (come per le categorie del Plafond casa), di poter utilizzare fondi di garanzia che permettono alle banche di finanziare il 100% di un prezzo di acquisto;
  • la scelta da parte di numerosi istituti di credito di cercare di spingere la ripresa del mercato dei mutui facendo leva su una delle poche condizioni sulle quali possono agire (spread e LTV);
  • ’introduzione di nuove moratorie e sospensioni di mutui per sostenere le famiglie in crisi a causa della pandemia.

Cosa ci dobbiamo aspettare?

Fatte queste doverose premesse quali sono le prospettive per gli anni a venire? Oggi infatti gli spread per un mutuo ipotecario hanno raggiunti livelli molto bassi e non permettono troppa libertà di manovra da parte degli istituti di credito. L’aspetto interessante sul quale agire rimane proprio quello di continuare ad offrire delle percentuali di finanziabilità (LTV) elevate, così da ampliare l’offerta anche a coloro che non hanno quel 20 o 25% necessario per acquistare una casa con un mutuo classico da LTV all’80% del valore di perizia.

A riguardo però le scelte delle banche, a volte appartenenti allo stesso gruppo, non si sono mosse tutte verso la stessa direzione, quindi rimane sempre centrale la consulenza ed in generale l’importanza di sentire più proposte, accompagnate da altrettanti preventivi in funzione del piano di ammortamento scelto.

Quali caratteristiche hanno questi mutui?

Per un mutuo con LTV superiore o pari al 90 per cento, che non rientri negli accordi dei vari fondi di garanzia (come ad esempio il Plafond casa per il quale ci sono condizioni e limiti), non si può parlare di vere e proprie caratteristiche comuni a tutte le offerte. Ogni banca infatti decide come regolare “l’eccedenza” a proprio modo. Inoltre alcuni istituti di credito hanno destinato questa soglia solo a determinate categorie tra cui i giovani (generalmente under 35 anni) mentre altri aprono questa possibilità un po’ a tutti, applicando specifiche garanzie. Per comprendere almeno in linea generale le caratteristiche di questa tipologia di mutuo prendiamo in esame due offerte: quella di Intesa Sanpaolo e quella di Banca Mediolanum con il mutuo Young.

Intesa Sanpaolo

Come già accennato con Intesa Sanpaolo in caso di un mutuo di acquisto (basta che non venga richiesto per costruzione) il LTV può arrivare fino al 95%. Se si è giovani under 35 anni la percentuale finanziabile arriva anche al 100%. Per entrambi gli LTV la durata massima del mutuo è di 30 anni anche se per gli under 35 anni ci si può spingere anche fino a 40 anni se viene scelto il tasso fisso. Tramite il tool calcola rata mutuo di Intesa Sanpaolo abbiamo fatto una simulazione inserendo come dati:

  • età richiedente 40 anni;
  • importo da richiedere 180000 euro;
  • prezzo casa 200000 euro;
  • LTV 90%.

Come si può vedere nell’immagine, almeno sulla carta, la nostra richiesta può essere valutata dalla banca grazie all’offerta Mutuo Domus:

(Simulazione in data 20 maggio 2021 da sito ufficiale Intesa Sanpaolo)

Mutuo Young di Banca Mediolanum

Questo mutuo è invece offerto solo a chi ha meno di 35 anni (vedi anche mutui giovani) e non vuole un importo superiore a 300 mila euro. Solo con queste premesse si può arrivare a un LTV del 90%. Tuttavia per “premiare” chi richiedere LTV inferiori al 60% si applica uno sconto, calcolato ogni quinquennio, con una decurtazione dello spread dello 0,15% per un massimo di tre volte e un importo massimo sconto pari allo 0,45% totale.

In questo caso non abbiamo potuto fare una simulazione da mettere direttamente a confronto, in quanto in Banca Mediolanum rimane centrale la necessità di rivolgersi a un consulente Family Banker. Infatti il simulatore, nonostante l’inserimento di età compatibile con le condizioni del mutuo Young, non offre la possibilità di poter valutare un LTV fino a 90% fermandosi al classico 80% aperto a tutti:

(Rilevazione informazioni in data 20 maggio 2021 dal sito ufficiale Banca Mediolanum)

Conclusioni

Ovviamente in qualsiasi banca un semplice preventivo e un calcolo di “fattibilità” non deve prevedere alcun costo. Proprio per questo è sempre consigliato procedere a più richieste in modo da poter valutare le condizioni e l’eventuale risparmio in funzione anche del loan to value.

Non solo alcune informazioni ‘base’ potrebbero essere ottenute solo rivolgendosi direttamente a un consulente oppure a una filiale, ad esempio per vedere se si rientra nei requisiti necessari per accedere ai fondi di garanzia.
La forbice di banche che hanno aderito, permettendo di ottenere percentuali più elevate (fino a un mutuo 90 per cento o superiore), risulta infatti nel 2021 molto più ampia rispetto ad alcuni anni fa, ma non sempre il tipo di informazione si reperisce on line.

Per fare una scrematura a monte al limite si può comunque andare nella sezione Trasparenza, e poi leggere i vari fogli informativi per vedere se spunta questa possibilità. Tuttavia la strada più sicura rimane quella dell’informazione richiesta direttamente, potendo approfittare anche per farsi fare uno o più preventivi da mettere a confronto.