Cosa servono e come funzionano le perizie per l’erogazione di un mutuo?

L’acquisto di un immobile dovrebbe avvenire con il pagamento di un prezzo il quanto più possibile vicino all’effettivo valore di mercato, ma è molto difficile averne una chiara indicazione, sia che si scelga di acquistare direttamente da un privato che tramite l’intermediazione di un’agenzia immobiliare.

Inoltre bisogna fare attenzione, nel caso di acquisto tramite mutuo, che l’immobile sia in regola e non vi siano abusi o limitazioni di proprietà o godimento (ad esempio frutto di donazioni, successione, o per iscrizione di ipoteca di primo grado già esistente). Tutti questi dati porterebbero inevitabilmente alla bocciatura della pratica del mutuo.

Gli accertamenti sulla reale condizione dell’immobile da acquistare

Se si sta valutando l’acquisto di un immobile, ci si può tutelare attraverso la richiesta di intervento di un professionista. Ci possono essere due strade, che non sono perfettamente alternative, ma potrebbero combinarsi, ovvero quella di una perizia di stima, effettuata da un tecnico abilitato di fiducia, o quella di un notaio, che potrebbe anche anticipare la relazione notarile preliminare da presentare successivamente alla banca.

Infatti entrambi questi documenti saranno necessari per poter procedere alla richiesta e delibera del mutuo, anche se normalmente le banche accettano solo perizie fatte da professionisti collegati ad agenzie nazionali accreditate, mentre per la scelta del notaio, essendo questo responsabile per le dichiarazioni riportate nella relazione, viene lasciata ampia libertà di scelta.

Differenze tra perizia di stima e relazione notarile

La perizia di stima serve per dare un valore “reale” all’immobile. Il perito controllerà lo stato interno ed esterno dell’immobile, e la conseguente necessità di ristrutturazioni, oltre che l’assenza di abusi edilizi.

Inoltre viene effettuato il calcolo del reddito netto e l’applicazione del saggio di capitalizzazione per accertare che il prezzo di mercato sia in linea con quello delle altre abitazioni della stessa zona.

Attraverso queste considerazioni la banca può anche accertare se si tratta di un mutuo di acquisto “fittizio”, che nasconde un mutuo di liquidità (quando il valore periziato è notevolmente superiore a quello della compravendita senza alcuna giustificazione) o di una vendita simulata per eludere il pagamento di crediti, ecc.

Invece con la relazione notarile preliminare il notaio, effettua i controlli al catasto e all’ufficio di registro, accertando l’assenza di eventuali ipoteche o restrizioni al diritto di godimento e di alienazione, oltre che la corrispondenza tra coloro che vendono e coloro che hanno il diritto a vendere, con indicazione di ciascuna quota di proprietà.

A questa, se la banca decide di erogare il mutuo, seguirà la relazione notarile definitiva, attraverso la quale il notaio riassume l’esecuzione dei suoi obblighi in relazione alle garanzie spettanti alla banca sull’immobile, prima fra tutte l’avvenuta iscrizione di ipoteca.


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