Domanda

“Buongiorno. Vorrei sapere come poter fare una vendita di un immobile di mia proprietà a uno dei miei figli. Mi spiego meglio. Ho due figli e oltre alla casa in cui vivo con mia moglie ho un altro appartamento, però entrambi i miei figli hanno deciso di andare a vivere fuori casa.

Quindi volevo cedere l’appartamento a un figlio con un mutuo pari alla metà del valore dell’immobile, così da dare la somma all’altro mio figlio che la userebbe per acquistare un altro appartamento, facendosi carico per la differenza di un mutuo. Si può fare? Grazie”

Risposta

Le vendite tra partenti sono tecnicamente possibili ma anche mal viste dalle banche, perché potrebbero sembrare un modo per aggirare la successione. Quindi per prima cosa è necessario che ci sia l’accordo di tutte le parti, ovvero in questo caso, che siano d’accordo i due figli oltre che i genitori. Uno dei problemi principali potrebbe derivare dalla perizia da parte del tecnico inviato dalla banca, in quanto si tratta di una vendita con scopi molto particolari, e la somma richiesta per l’acquisto non supererà sicuramente il valore dell’immobile stesso.

Quindi la valutazione risultante dalla perizia effettuata sarà notevolmente superiore alla somma richiesta come mutuo od almeno pari a questo valore. Questo porterebbe quasi sicuramente a un giudizio negativo in quanto, dato il grado di parentela, inevitabilmente verrebbe bollata come “finta vendita”. L’unico sistema che si può seguire per far sì che la pratica vada avanti è che, per prima cosa, la banca sia informata della vera natura della vendita, così che possa organizzare il contratto con il fine di tutelare se stessa, e di riflesso anche le persone coinvolte nel contratto, in primis il figlio che si farà carico del mutuo.

In particolare si può usare la figura del terzo datore di ipoteca, che coincide con la figura del proprietario venditore. Si tratta di una posizione scomoda, poiché il terzo datore di ipoteca è chiamato a subentrare nel caso in cui il mutuatario non onori il pagamento delle rate, ma anche una soluzione necessaria per far andare a buon fine la richiesta del mutuo.

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