Guida ai mutui ristrutturazione

I mutui di ristrutturazione rappresentano una scelta interessante, grazie anche alla possibilità di detrarre gli interessi. Ma come funzionano? Leggendo il seguente articolo puoi avere questa e molte altre risposte

I mutui di ristrutturazione rappresentano una tipologia di finanziamento finalizzato alla realizzazione dei lavori necessari per migliorare lo stato dell’immobile, sia in termini di efficienza energetica che per ogni altra variazione destinata ad aumentarne il valore.

Può succedere che il mutuatario usufruisca allo stesso tempo di un mutuo di acquisto più ristrutturazione. Dato che i lavori di ristrutturazione possono beneficiare di agevolazioni fiscali specifiche per determinate tipologie di interventi, si può venire a creare un po di confusione sul regime fiscale che viene applicato anche ai relativi interessi passivi.

La detrazione degli interessi passivi dei soli mutui di ristrutturazione

Gli interessi passivi derivanti dal pagamento dei mutui di ristrutturazione, possono essere portati in detrazione con aliquota al 19% e fino al raggiungimento della somma vigente per quell’anno di imposta, se si riferiscono all’abitazione principale (il mutuatario può essere sia il proprietario che un soggetto che gode semplicemente di un diritto reale sulla casa a vario titolo, anche in caso di bene in successione).

Lo stato di “abitazione principale” deve risultare dal mutuo, oppure da una dichiarazione rilasciata dall’istituto di credito, o in mancanza di questi requisiti, da autocertificazione del mutuatario, che qualora non vi avesse spostato già la residenza, deve farlo entro 6 mesi dalla fine dei lavori.

Per quanto riguarda l’aspetto cronologico che lega la richiesta di mutuo e quella in cui sono iniziati i lavori, si gode di una certa libertà, perché rientrano nella detrazione gli interessi passivi maturati o nei mesi antecedenti o nei 18 mesi successivi alla data in cui sono iniziati i lavori. Gli interessi che possono essere detratti sono quelli maturati sulle somme spese per sostenere effettivamente i lavori.

Non esistono limitazioni per usufruire allo stesso tempo delle detrazioni degli interessi passivi sulle somme di mutuo di ristrutturazione, e sulla detrazione del 36% (50% fino a giugno 2013 a meno di proroghe) su opere di miglioramento dell’efficienza energetica e della sicurezza come: infissi, impianti di allarme, impianti fotovoltaici e solari termici, ristrutturazioni di termo-isolamento degli edifici, ecc. Infatti le due detrazioni possono coesistere senza alcun problema, purché regolarmente documentate.

La detrazione degli interessi passivi dei mutui di acquisto più ristrutturazione

Spesso le banche propongono dei pacchetti che comprendono allo stesso tempo una ‘quota capitale‘ destinata all’acquisto più una ‘quota capitale’ finanziato destinata alla ristrutturazione.

Si tratta del solo sistema che può essere adottato quando si decide di acquistare un immobile più a buon mercato proprio perché necessita di una serie di interventi, anche se per ciascuna tipologia di mutuo verranno applicate delle condizioni differenti (i mutui di ristrutturazione hanno interessi più elevati, e le somme richieste possono essere erogate anche in tranche, con l’ultima erogazione che avviene solo a completamento dei lavori). Per quanto riguarda la detrazione degli interessi passivi quindi si potrà:

• Detrarre gli interessi passivi legati all’acquisto (con aliquota al 19% e fino al tetto massimo deciso per l’anno di imposta in corso);
• Detrarre gli interessi passivi legati alle somme sborsate per i lavori di ristrutturazione (con aliquota al 19% e fino al tetto massimo stabilito per l’anno di imposta nel quale i lavori sono stati sostenuti);
• Detrarre il 36% (o 50%) delle somme spese per i lavori di ristrutturazione effettuati, purché risultanti da regolari ricevute e certificazioni.

Per la detrazione fiscale bisogna fare attenzione anche a degli altri aspetti. Per prima cosa la banca quando invia la rendicontazione del mutuo (nel caso della formula di acquisto più ristrutturazione), deve specificare nel documento la quota degli interessi passivi sul mutuo relativi all’acquisto e la quota destinata invece alla ristrutturazione.

Inoltre nella gamma dei lavori che possono essere sostenuti con le somme relative al mutuo di ristrutturazione, ce ne sono alcuni che invece non rientrano nella detrazione fiscale al 36% (ad esempio ristrutturazioni di tipo essenzialmente “estetico o funzionale”).

Infine le banche, perché sprovviste delle soluzioni specifiche della gamma mutuo di acquisto+ristrutturazione, possono proporre i pacchetti mutuo+liquidità, ma bisogna fare estrema attenzione, in quanto le condizioni economiche sono peggiorative (i tassi di interesse sulla liquidità sono più alti rispetto anche a quelli di ristrutturazione),e mancando le indicazioni specifiche legate proprio alla natura di prestito finalizzato alla ristrutturazione, non si potrà usufruire della detrazione degli interessi passivi, anche qualora venissero destinati alla realizzazione di lavori di miglioria dell’immobile.