Spese mutuo sull’acquisto di prima e seconda casa: detrazione costo notaio e perizia?

Prima di iniziare la ricerca di un mutuo, ci si dovrebbe informare sul costo complessivo che questa forma di ‘finanziamento’ potrebbe avere. Nell’elenco delle spese troviamo infatti tantissime voci che possiamo distinguere a monte in differenti categorie, a seconda della ‘parte’ che andranno a remunerare. Nel particolare abbiamo:

  • costi da pagare alla banca per la pratica;
  • costi da pagare alle amministrazioni per le certificazioni;
  • commissioni da pagare ai professionisti (come notaio e perito);
  • imposte e tasse.

Per la maggioranza di queste voci di spesa non c’è una grande differenza se parliamo di un mutuo prima casa o seconda casa (fatta eccezione soprattutto per le imposte) almeno per quanto riguarda gli importi. La differenza si fa netta se invece si parla di detrazione o benefit fiscali, in quanto il legislatore ha voluto ritagliare delle agevolazioni solo a coloro che acquistano la loro ‘abitazione principale’.

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Indice

Vantaggi principali

Uno dei vantaggi che ancora rimane a coloro che scelgono di indebitarsi per acquistare l’abitazione principale, accendendo un mutuo, è infatti rappresentato dal recupero parziale di una parte degli interessi passivi in dichiarazione dei redditi.
La misura del recupero è pari al 19%, rientrando tra gli oneri detraibili, mentre la somma massima da portare in detrazione è fissata a 4 mila euro. Oltre agli interessi legati al finanziamento ci sono anche delle spese accessorie al mutuo (che vengono sostenute al momento della stipula) che rientrano nella stessa categoria (oneri detraibili) e nella stessa somma massima prevista dalla legge. Tra queste ricordiamo ad esempio le spese di intermediazione versate all’agenzia.
Non c’è differenza di trattamento per la detrazione se si tratta di un mutuo ipotecario o fondiario, dato che il trattamento fiscale è lo stesso.

Detrazione mutuo per interessi del coniuge a carico

Nella dichiarazione dei redditi, in caso di mutuo cointestato, il titolare del mutuo, che coincide con il percettore del reddito familiare, dovrà riportare la quota di casa che gli appartiene (ad esempio il 50%).

Tuttavia se il coniuge è a carico, nella sezione degli interessi passivi dovrà essere portata tutta la somma di interessi passivi sostenuti nell’arco dell’anno, pari al 100%, purché entro il limite dei 4 mila euro.

Se il mutuo è cointestato tra diversi intestatari, e nessuno di questi è a carico, ciascuno si porta in detrazione la quota di interessi pagata corrispondenti alla propria quota (ad esempio per 3 intestatari, ciascuno si porta in detrazione il 33,33%, oppure se uno è a carico di un altro dei mutuatari, questi si porterà in detrazione il 66,66%).

Detrazione mutuo di ristrutturazione

Come già detto gli interessi legati al mutuo di ristrutturazione rientrano nella detrazione con aliquota del 19% e non vanno ad impedire il beneficio collegato al recupero di una parte dei costi sostenuti per le opere di ristrutturazione (che seguono le aliquote correnti), ma purché vengano effettuati sull’abitazione principale, o su altra ma a patto che entro 12 mesi venga trasformata in abitazione principale.

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Detrazione mutuo per surroga o sostituzione

Il principio di fondo è che con il passaggio ad un altro mutuo il mutuatario non perda il vantaggio della detrazione fiscale, ma non ottenga nemmeno un indebito vantaggio richiedendo altra liquidità. Quindi il trattamento è lo stesso che si ha dal punto di vista fiscale con i mutui di acquisto più liquidità (nel caso specifico surroga o sostituzione più liquidità). Ovvero gli interessi maturati sul capitale residuo surrogato o sostituito continuano ad usufruire della detrazione, mentre quelli maturati sulle somme in più no.

Detrazione oneri accessori ante e post mutuo

Per accendere un mutuo bisogna sostenere, come accennato all’inizio, dei costi accessori al finanziamento stesso, molti dei quali sono detraibili. Nello specifico si tratta di:

  • spese di perizia e di istruttoria;
  • la parcella notarile per il solo atto di mutuo (non per quello di compravendita) compresi gli oneri fiscali sostenuti per conto del cliente (sia nel caso di iscrizione che cancellazione dell’ipoteca e l’imposta sostitutiva);
  • gli interessi pagati in eccedenza a causa della variazione delle valute (per i mutui in valuta).

Conclusioni: quali spese vanno considerate?

Le spese di un mutuo vanno sostenute subito, mentre la detrazione si avrà solo nell’anno successivo all’anno di imposta al quale si riferisce la detrazione. Quindi prima di richiedere un mutuo è essenziale riuscire a misurare l’impegno economico che si dovrà sostenere nel suo complesso. Per questa ragione riportiamo un elenco di tutte le possibili spese che si dovranno affrontare, considerando il momento in cui avverrà l’esborso:

-Spese di istruttoria

Sono i costi che la banca applica per poter ‘prendere in mano’ la pratica e valutarla. Alcune banche fanno pagare una somma forfettaria anche in caso di rinuncia da parte del richiedente, mentre non sono dovute se la banca non riterrà la richiesta di mutuo procedibile.

Il momento del pagamento è lo stesso dell’erogazione del mutuo ed avviene trattenendo a monte una somma che spesso sarà calcolata in percentuale sull’importo erogato. I valori vanno normalmente dallo 0,5% all’1% ma possono essere previste anche somme minime e massime specifiche. A titolo di promozione potrebbero essere annullate o ridotte a zero.

-Costi di perizia

Si tratta del compenso che spetta all’incaricato per la perizia dell’immobile. Il pagamento avviene solitamente con addebito su conto corrente, ma possono essere previste anche altre formule (in alcuni casi è il richiedente il mutuo che deve trovare il perito e quindi definire anche il compenso). Il costo della perizia è alquanto variabile, anche se normalmente parte da qualche centinaio di euro per arrivare a somme più elevate, di solito definite in funzione della somma di mutuo richiesta.

-Assicurazione incendio e scoppio

Si può pagare al momento dell’erogazione del mutuo, con rata annuale oppure a rate mensili. L’ammontare dipende dalla compagnia di assicurazione con la quale ci si assicura e dalla formula utilizzata (quelle una tantum tendono a costare di meno di quelle rateizzate).

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-Onorario notaio

Dal momento che il notaio viene di norma scelto dal mutuatario, è direttamente con il professionista che di deve definire sia la somma che il momento del pagamento (per esempio la relazione notarile o altri interventi potrebbero essere a parte e fatti pagare prima del giorno della stipula.

-Imposte

Le imposte vanno pagate in modo contestuale alla data del rogito. Per quanto riguarda la parte legata proprio al mutuo, si ha un’aliquota dello 0,25% se si tratta di un mutuo prima casa e del 2% se si tratta di un mutuo seconda casa.


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