Quanto conviene il mutuo di liquidità?

I mutui di liquidità sono ormai rari e non sono quasi mai convenienti. Quali caratteristiche hanno? E quali sono le alternative migliori? Scopri tutto leggendo l’articolo seguente

Il numero delle banche che è disposta a concedere mutui di liquidità è in netto calo, una scelta che va di pari passo con la ridotta capacità di risparmio manifestata, a causa dei momenti di crisi, dai consumatori. Può sembrare un paradosso, ma in realtà le banche ragionano in un modo molto semplice: se non c’è capacità di risparmiare, la persona che ha bisogno di liquidità, potrebbe avere serie difficoltà a rimborsare il debito.

Quindi essendo il rischio molto più alto rispetto all’erogazione di un mutuo per acquisto, si tratta di una operazione che potrebbe rappresentare più problemi che vantaggi di guadagno. Per la stessa ragione, quando i mutui di liquidità vengono erogati, prevedono tassi di interesse molto più elevati rispetto a quelli praticati sulle altre tipologie di mutuo, oltre che una percentuale di copertura del valore dell’immobile non superiore al 40% (ovvero se l’immobile messo in garanzia ha un valore stimato dalla perizia di 100 mila euro, la banca al massimo erogherà una somma pari a 40 mila euro, mentre il valore dell’ipoteca iscritto sarà almeno pari ad 80 mila euro).

Questi sono tutti fattori che vanno attentamente valutati, prima di scegliere questa forma di finanziamento, che anche se sembra sicura, e viene data quasi per scontata per ottenere delle grandi somme, nella realtà presenta pochissimi vantaggi.

Le principali alternative ai mutui di liquidità

Spesso le persone che hanno un immobile e hanno bisogno di elevate somme, pensano al mutuo di liquidità come la soluzione economicamente meno costosa. Tuttavia bisogna considerare:

  • tassi di interesse medio-alti (anche se ovviamente più bassi della maggior parte dei prestiti personali);
  • i costi di iscrizione e cancellazione dell’ipoteca (che oltre alle imposte devono comprendere anche gli onorari dei notai, che vengono calcolati non sull’importo del mutuo, ma su quello dell’ipoteca iscritta che è almeno pari al doppio, se non al triplo, della somma erogata);
  • i costi di perizia e gestione della pratica, oltre le eventuali assicurazioni obbligatorie che la banca può richiedere (nella norma si può ottenere solo il tasso variabile).

Una soluzione da vagliare, anche perché più semplice da ottenere, in quanto non è soggetta a valutazioni di merito (come avviene per i mutui), è la cessione del quinto dello stipendio che riguarda tutti i lavoratori dipendenti a tempo determinato, o la cessione del quinto della pensione, che coinvolge tutti i pensionati appartenenti a qualsiasi categoria (quindi anche ex autonomi).

Spesso questa forma di finanziamento viene considerata troppo onerosa a causa della assicurazione obbligatoria, ma si tratta di un costo che comunque non va a superare quello legato alle spese accessorie per l’accensione del mutuo. Inoltre il calcolo degli interessi avviene su un tasso fisso che è più basso rispetto a quello dei mutui di liquidità, e in caso di estinzione anticipata le somme legate alla assicurazione vengono recuperate per la parte non goduta mentre per i mutui vanno perse (tranne che per le polizze fidejussorie). La durata massima in entrambi i casi è di 10 anni.

Ciò che può creare qualche problema, per somme particolarmente elevate è la somma che si può ottenere, oppure l’essere un lavoratore autonomo. Ma anche per questi c’è una soluzione che andrebbe quanto meno vagliata, ovvero il prestito personale assistito da cambiali, che può prevedere l’applicazione di tassi di interesse non eccessivamente elevati (anche se quello che conta maggiormente è la forza contrattuale che ha il richiedente il finanziamento).

La migliore soluzione per chi non ha eredi

Si tratta di una soluzione di origine anglosassone che sta facendo la propria comparsa anche in Italia. Chi ha bisogno di liquidità, ma vuole restare ad abitare nella propria abitazione e non vuole questioni legate alla successione, può vendere la propria casa ad una banca, con una formula che sfrutta vincoli molto simili a quelli della nuda proprietà.

In realtà i vincoli sono maggiori perché i contratti non prevedono la possibilità per l’usufruttuario di cederlo a terzi o di dare l’immobile in affitto. La formula più usata prevede l’erogazione delle somme in tranches, oppure sotto forma di una rendita medio-alta, garantita mensilmente al venditore.


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