Domanda

Buongiorno,
con mio fratello e mia sorella abbiamo comprato una casa facendo un mutuo cointestato a tutti e tre ed ora abbiamo ricavato dalla casa tre appartamenti. A questo punto vorrei sapere quali possibilità abbiamo per estinguere il mutuo: posso estinguere solo la mia parte indipendentemente da mio fratello e mia sorella? In questo caso verrebbe cancellato sia il mio nome dal mutuo sia l’ipoteca sul mio appartamento? Grazie.

Per rispondere in modo esaustivo alla domanda mancano alcune importanti informazioni. Più precisamente:

Risposta

Da ciò che si intuisce dal quesito, essendoci un mutuo che grava sull’immobile come indiviso, si tratterebbe di una situazione non del tutto regolare. Con tutta probabilità l’ipoteca che è stata iscritta nel registro immobiliare vede coinvolti tre soggetti in pari misura, a meno che durante l’atto la banca abbia accettato delle percentuali differenti. Un aspetto che però ipotizziamo non sia avvento. Dovevano infatti essere scelte quote diverse di proprietà di un immobile indiviso, ed è quindi molto difficile da credere che la banca l’avrebbe potuto accettare.

Supponiamo quindi che si tratti di un mutuo su un immobile che all’epoca prevedeva tre coobbligati nella stessa misura e nella stessa misura responsabili per quanto riguarda l’ipoteca. Il che vuol dire che in caso di mancato rimborso del mutuo da parte anche di una sola parte, chiunque essa sia, la banca si potrà rifare sugli altri coobbligati e in ultima battuta sull’intero immobile per la quota che gli è rimasta insoddisfatta.

Fatte queste doverose premesse, entriamo nello specifico delle domande:

Quesito n.1

Posso estinguere solo la mia parte indipendentemente da mio fratello e mia sorella?
Questa domanda prevede una risposta negativa, in quanto il contratto di mutuo originario prevede tutti e tre i fratelli coobbligati, quindi corresponsabili. Proprio per questo, come appena evidenziato, se qualcuno non onora il pagamento della sua parte, saranno gli altri a dover soddisfare la banca e quindi a potersi rivalere poi in sede civile verso l’inadempiente.

A ciò si aggiunge il fatto che un contratto di mutuo con ipoteca prevede che gli intestatari (compresi coobbligati, garanti, terzi datori di ipoteca) rimangano coinvolti nel contratto fino alla sua totale estinzione . Se lei pagasse la sua parte non sarebbe, agli occhi della banca, libero dagli obblighi derivanti dal rimborso della parte rimanente del mutuo. In più la banca dovrebbe provvedere ad un ricalcolo che potrebbe riguardare la durata oppure l’importo delle rate. Se da una parte entrambi gli aspetti agevolerebbero i suoi fratelli, lei comunque non sarebbe liberato in nessun modo, anche perché, essendo un rimborso parziale, andrebbe ad abbassare la quota capitale.

Quesito n.2

In questo caso verrebbe cancellato sia il mio nome dal mutuo sia l’ipoteca sul mio appartamento?

Anche in questo caso la risposta è negativa per entrambi gli aspetti. Ribadiamo infatti un aspetto fondamentale: il suo nome, come detto, non verrebbe cancellato dal mutuo.

Il solo modo per riuscirci sarebbe quello di ricorrere ad un mutuo di sostituzione, che va ad estinguere quello pregresso. In questo caso con un nuovo finanziamento si esclude il nominativo di qualcuno che prima era presente, proprio perché si tratta di un contratto del tutto nuovo. Tuttavia si può fare un mutuo di sostituzione con queste caratteristiche solo se:

• la parte dell’intestatario che vuole uscire dal mutuo viene eliminata saldando la sua parte del mutuo ma con un accordo firmato davanti ad un notaio con i suoi fratelli, per trovare l’accordo e ufficializzarlo;
• contestualmente si procede ad un frazionamento dei tre appartamenti;
• il nuovo mutuo va a coprire solo le unità abitative dei suoi fratelli, così che l’ipoteca trascritta nel registro immobiliare vada a coinvolgere solo i loro appartamenti e su di essi si accende il mutuo di sostituzione. Altrimenti non si avrebbe nessuna cancellazione dall’ipoteca.

Conclusioni

Ci sono dei mutui che prevedono la possibilità di frazionamento e di accollo di una quota di mutuo a chi si prende una specifica unità immobiliare, ma generalmente sono richiesti dai costruttori, per cui difficilmente tra privati si sfrutta come soluzione (per scrupolo può controllare se il suo mutuo prevede questa possibilità).

Quindi, ricapitolando la soluzione è rappresentata dai seguenti step:

1. frazionamento dell’immobile, dove si stabilisce la parte spettante a ciascuno;
2. sostituzione del mutuo precedente con un nuovo mutuo;
3. uscita con versamento quota spettante.