Frazionamento del mutuo edilizio: vantaggi e svantaggi mutuatario

Si parla di frazionamento di un mutuo quando il mutuatario (che di norma è rappresentato da un costruttore) richiede alla banca di suddividere l’importo del rimborso del mutuo stesso per un certo numero di parti, che corrispondono al numero di lotti venduti singolarmente, con conseguente richiesta anche di frazionamento dell’ipoteca.

Il perché del frazionamento del mutuo

I costruttori hanno convenienza a sostenere i costi di costruzione accendendo un mutuo, di norma a condizioni particolari (i cosiddetti mutui costruzioni). La banca a sua volta, per tutelarsi, richiede come ulteriore forma di tutela l’iscrizione di ipoteca sul terreno edificabile, dove verranno costruiti gli immobili.

Ciò implica, anche per una questione legata ai costi, che il costruttore (o la ditta di costruzioni) sia titolare di un unico mutuo garantito da una sola ipoteca, anche se molto probabilmente verranno edificate diverse unità immobiliari.

A monte, infatti, sarebbe eccessivamente complesso e costoso stabilire l’importo del mutuo che verrà usato per la realizzazione di ciascuna unità immobiliare. L’ipoteca, che è a garanzia del mutuo (tanto più che l’iscrizione avviene sul terreno, dato che le unità non sono ancora realizzate) a sua volta è unica e indistinta.

La necessità del frazionamento per la vendita

I costruttori hanno interesse a proporre l’accollo del mutuo da parte degli acquirenti, dato che in questo modo dividono almeno una parte di costi di accensione del mutuo. Inoltre, spesso, proprio al momento della stipula del mutuo con la banca, le stesse imprese edili stringono anche accordi atti ad agevolare le procedure di accollo delle quote del mutuo agli acquirenti.

Ma per poter vendere un’unità immobiliare, se l’acquirente non vuole avvalersi dell’accollo, questa deve essere libera da qualsiasi gravame (quindi nessuna ipoteca). Altresì ci deve essere una connessione diretta tra la porzione di mutuo che viene accollata, con l’unità immobiliare (o lotto) che viene acquistata e la relativa ipoteca. Il frazionamento è in sostanza la procedura che permette di dividere il mutuo per le varie unità immobiliari, con divisione anche delle varie ipoteche.

Attenzione al frazionamento e all’accollo

Non è detto che l’accollo sia conveniente veramente, ma bisogna fare attenzione ad almeno due situazioni e precisamente:

  • che i pagamenti già siano regolari;
  • che la banca non applichi delle condizioni peggiorative, dato che quella attuali sono riservate proprio ai costruttori.

Inoltre sul frazionamento bisogna essere pignoli ed accertarsi (facendo riferimento ad un notaio di fiducia) che l’iscrizione dell’ipoteca corrisponda con il lotto acquistato.


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