Il subentro di un mutuo conviene?

Sia quando si acquista da un privato che da un costruttore sempre più frequentemente viene proposto all’acquirente un’operazione di “subentro” del mutuo, che altri non è che il così detto accollo del mutuo. Ci sono numerosi aspetti da considerare prima di valutare l’operazione di un subentro del mutuo, sia esso fondiario o più generalmente ipotecario.

Quando è possibile effettuare un subentro del mutuo?

E’ innanzitutto più facile individuare i casi in cui l’accollo non è permesso. Al primo posto c’è l’ipotesi di acquisto di una casa tramite asta giudiziaria, a meno che non si giunga all’asta vera e propria. Nel caso in cui ci si rivolga ad un “custode” fallimentare, si può tentare la via dell’accordo preliminare, che porta ad un accordo con la banca e con il proprietario. Questa è l’unica ipotesi di accollo del mutuo, ma non si arriva realmente all’asta giudiziaria, in quanto l’iter si conclude prima.

Gli altri casi in cui non si può effettuare il subentro del mutuo sono quelli nei quali sono previste delle limitazioni sulle operazioni di accollo (limitazioni molto spesso presenti nei mutui 100%), fermo restando che ci possono essere delle difficoltà legate anche alla presenza di un eventuale garante.

Quando conviene un subentro del mutuo?

Non bisogna lasciarsi convincere troppo rapidamente sulla convenienza di un accollo di mutuo. Bisogna guardare quindi il risparmio che si ottiene accettando l’accollo, considerando che c’è un risparmio anche per il venditore.

Va, in primis, accertata la somma richiesta dalla banca all’accollante per consentire questa operazione. Non è nemmeno vero che un accollo di mutuo sia più semplice da ottenere rispetto ad una richiesta di mutuo fatta ex novo. Infatti nell’accollo nessuna condizione è modificabile: né l’importo, né la durata e né il tasso. Se si ha bisogno di una somma maggiore bisognerebbe chiedere un accollo e nuova liquidità, ma su questa somma non si avrebbe nemmeno il beneficio della detrazione fiscale.

Quindi a meno che si tratti di un accollo di un mutuo molto vantaggioso, e quasi praticamente fuori mercato, è sempre meglio procedere con una richiesta ex-novo. In ogni caso, se si optasse per il subentro del mutuo, bisogna riportare nell’atto, che i dietimi di interessi spettanti al venditore (relativi agli interessi maturati fino al rogito, sulla rata che verrà pagata dall’acquirente) saranno da questi rimborsati al subentrante.