Domanda

Salve,
dovrei acquistare una villa ‘al grezzo’ accatastata come F3.
E’ possibile avere un mutuo per parte dell’acquisto più ristrutturazione?
Mi sono già rivolta ad alcune banche ma mi hanno detto che non è possibile in quanto non è possibile ipotecare l’immobile.

Grazie in anticipo, saluti

Risposta

Come le hanno detto le banche interpellate, un mutuo di acquisto più ristrutturazione per il completamento dei lavori non è possibile, in quanto vengono meno una serie di requisiti fondamentali (come quello già da lei citato) dell’iscrizione di ipoteca (vedi anche Mutuo senza ipoteca), impossibile su un immobile accatastato come F3, che per sua natura, non ha rendita catastale, costituendo tra le altre cose una classe di comodo fittizia proprio per non lasciare nel limbo immobili già in essere ma ancora da ultimare senza che abbiano raggiunto le condizioni per ottenere l’abitabilità ecc (e per i quali è comunque già programmato il passaggio nella rendita catastale futuro).

Quali le possibili alternative? Quella più facilmente percorribile è quella del mutuo di costruzione a stato avanzamento lavori, che non muove i passi da una rendita catastale che non c’è, ma si basa sulle varie perizie che gli incaricati tecnici della banca effettuano, attestando, appunto, l’avanzamento dei lavori.

Questo genere di mutui viene concesso con tranche che la banca versa al raggiungimento di alcuni step di lavori compiuti, potendo decidere di mettere ipoteca sul terreno, e poi al termine del lavoro iscrizione di ipoteca sull’immobile finito. In questo modo si ottiene una soluzione molto simile al mutuo di acquisto più ristrutturazione, unendo le due forme in una sola, e potendo finanziare una percentuale molto elevata anche se arrivare al 100% dell’esborso complessivo è impossibile.

Se infatti lei avesse acquistato il terreno edificabile e poi richiesto il mutuo sal, avrebbe comunque dovuto pagare con i suoi risparmi il terreno stesso, e la prima tranche di lavori. Con questo genere di situazioni bisogna fare attenzione ad un ulteriore aspetto, che è quello delle agevolazioni fiscali sulla prima casa, che possono venire meno in specifiche situazioni.

Quindi la prima cosa da fare è quella di mettersi a tavolino con un tecnico (geometra, architetto, ecc) e, sulla base del progetto di ultimazione o quello approvato in origine, procedere al calcolo dell’esborso complessivo, in modo oggettivo, così da ottenere, senza problemi, la somma residua necessaria da parte della banca.

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