Mutui Sal per privati: come funzionano?

Il mutuo a Stato Avanzamento Lavori viene erogato in caso di costruzione (o distruzione e ricostruzione) di un immobile oppure per le opere di ristrutturazione di grande entità, perché rappresenta la soluzione attraverso la quale la banca si sente maggiormente tutelata.
In un mutuo tradizionale per acquisto casa il richiedente fa domanda per un importo X, per il quale la banca esegue normale istruttoria, così da valutare in primis l’esistenza dei requisiti reddituali e per calcolare la somma massima che può essere concessa in base al valore dell’immobile. E’ scontato invece che in caso di costruzione o opere di grandi ristrutturazioni, il valore dell’immobile o è ancora sulla carta (come nel primo caso) oppure è inferiore o uguale all’importo richiesto, per cui viene meno il requisito del calcolo dell’ammontare del mutuo concedibile a seconda del prezzo/valore dell’immobile da sottoporre a lavori.
Per ovviare a queste situazioni la banca e il mutuatario stipulano un atto di mutuo sal, stabilendo già il livello di stato avanzamento dei lavori, al compimento dei quali, a seguito di perizia fatta di volta in volta da un perito nominato dalla banca, ci sarà il versamento delle varie tranche.

Ad esempio:

• 20.000€ subito;
• 15.000€ completato il rifacimento dell’impianto idrico;
• 15.000€ completato il rifacimento dell’impianto elettrico;
• 10.000€ una volta posato il pavimento.

La concessione tramite tranche delle somme richieste fa sì che mano a mano che procedono i lavori si abbia l’adeguamento del valore dell’immobile rispetto alle somme richieste. In poche parole, ciascuna tranche viene erogata in misura corrispondente al valore che l’immobile ha raggiunto con l’esecuzione dei lavori, altra ragione per la quale quasi tutti i ‘mutui sal’ prevedono il rilascio di tranche post lavori, così che le banche si sentano maggiormente tutelate.

Caratteristiche del mutuo sal

Il mutuo Sal non tutela soltanto le banche, ma anche il mutuatario, in quanto risulterà meno esposto ai debiti fin tanto che il valore della casa è ancora basso. Man mano che, in seguito all’avanzamento dei lavori, aumenterà il valore dell’immobile crescerà in proporzione anche il suo debito. Inoltre in questo modo, se qualcosa dovesse andare storto durante la ristrutturazione al punto da doverla interrompere, il mutuatario non dovrà restituire la somma totale ma solo quella effettivamente erogata fino a quel momento. Infine gli interessi aumenteranno solo con l’aumentare della somma erogata.

Non ci sono però solo vantaggi: dal punto di vista dei costi, c’è una lievitazione di quelli accessori, primo fra tutti quelli di perizia. La banca infatti prima di erogare le varie tranche richiede una perizia che accerti lo stato di avanzamento dei lavori in corso, ognuna delle quali ha il suo costo che va ad incidere su l’esborso totale dell’operazione. Quindi al momento di accordarsi sul numero di tranche, è preferibile scegliere quello più basso possibile. Inoltre bisogna fare attenzione anche all’applicazione di un lungo periodo di pre-ammortamento, ricordando che si tratta di una fase durante la quale si pagano solo interessi (che può arrivare fino a 36 mesi).

Conviene un mutuo sal?

Il costo che si deve sostenere, a paragone dei mutui di acquisto con pari condizioni, è complessivamente maggiore, per cui in senso stretto il mutuo sal non conviene mai. Se si ha la possibilità di finanziare i lavori in modo alternativo, accedendo ad un mutuo di costruzione o ristrutturazione con unica tranche, o al massimo due tranche, andrebbe preferita senza indugio. Spesso però la scelta non si pone, in quanto molte banche in determinate situazioni offrono esclusivamente l’opzione sal.

Esempi di mutui sal

Unicredit col suo mutuo sal finanzia fino all’80% delle spese di ristrutturazione via via sostenute. I lavori dovranno giungere a termine entro 24 mesi dall’erogazione della prima trance e durante tale periodo si pagheranno alla banca esclusivamente gli interessi maturati. Durata dai 2 ai 30 anni (+ i 2 di preammortamento). Attualmente è disponibile solo il tasso variabile (indicizzato all’euribor 360 a tre mesi o Bce). Lo spread parte da 2%, le spese di istruttoria vanno da un minimo di 1.000 euro a un massimo di 2.000 euro (con commissione pari all’1,25% per il calcolo), mentre per la perizia c’è un costo di 250 euro.

Fino a qualche tempo fa erano sul mercato anche altre offerte di mutui sal, oggi non più sottoscrivibili. Riportiamo comunque informazioni a riguardo da considerarsi come materiale d’archivio.

• Il mutuo sal di Credem prevede una durata massima di 10 anni e la possibilità di scegliere tra tasso variabile e variabile con opzione (trasformabile cioè in tasso fisso). Sono applicate spese di incasso rid, e il costo della istruttoria parte da 300 euro, con misura pari all’1% della somma complessivamente finanziata. Non c’è una cifra fissa di perizia, lasciando maggiore possibilità di scelta al mutuatario, dovendosi però rivolgere sempre a personale accreditato;
• Con Cariparma il mutuo a stato avanzamento lavori ha come durata massima 20 anni. Oltre alle spese di incasso rid si hanno anche quelle applicate al versamento di ciascuna tranche (130 euro cad). E’ possibile negoziare l’onorario per il primo sopralluogo con il perito, ma ogni intervento successivo ha un costo di 350 euro.