Mutui Sal per privati: come funzionano?

Il mutuo a stato avanzamento Lavori viene erogato in caso di costruzione (o distruzione e ricostruzione di un immobile) oppure per le opere di ristrutturazione di grande entità, perché rappresenta la soluzione attraverso la quale la banca si sente maggiormente tutelata.

Infatti, la concessione delle somme richieste tramite tranche, fa sì che mano a mano che procedono i lavori, si abbia l’adeguamento del valore dell’immobile, rispetto alle somme richieste. In poche parole, ciascuna tranche viene erogata in misura corrispondente al valore che l’immobile ha raggiunto con l’esecuzione dei lavori, altra ragione per la quale quasi tutti i ‘mutui sal’ prevedono il rilascio di tranche post lavori.

Caratteristiche del mutuo stato avanzamento lavori

Il richiedente fa domanda per un importo X, per il quale la banca esegue normale istruttoria, così da valutare in primis la consistenza dei requisiti reddituali. E’ scontato invece che in caso di costruzione o opere di grandi ristrutturazioni, il valore dell’immobile, o è ancora sulla carta (come nel primo caso), oppure è inferiore o uguale all’importo richiesto, per cui viene meno il requisito del calcolo dell’ammontare del mutuo concedibile a seconda del prezzo/valore dell’immobile da sottoporre a lavori.

Per ovviare a queste situazioni la banca e il mutuatario stipulano subito un atto di mutuo, stabilendo già il livello di stato avanzamento dei lavori, al compimento dei quali, a seguito di perizia fatta di volta in volta da un perito nominato dalla banca, ci sarà il versamento delle varie tranche.

Da un punto di vista pratico non ci sono molte differenze rispetto a un mutuo di acquisto, ma dal punto di vista dei costi, c’è una lievitazione di quelli accessori, primo fra tutti quelli di perizia. Quindi al momento di accordarsi sul numero di tranche, è preferibile scegliere quello più basso possibile. Inoltre bisogna fare attenzione anche all’applicazione di un lungo periodo di pre-ammortamento, ricordando che si tratta di una fase durante la quale si pagano solo interessi (che può arrivare fino a 36 mesi).

Conviene un mutuo stato avanzamento lavori?

Il costo che si deve sostenere, a paragone dei mutui di acquisto con pari condizioni, è complessivamente maggiore, per cui in senso stretto il mutuo sal non conviene mai. Se si ha la possibilità di finanziare i lavori in modo alternativo, così da accedere ad un mutuo di costruzione o ristrutturazione con unica tranche, o al massimo due tranche, andrebbe preferita senza indugio.

Esempi di mutui sal

  • Unicredit offre la possibilità di scegliere tra tasso fisso e variabile (indicizzato all’euribor o Bce). Lo spread parte da 3,5%, le spese di istruttoria vanno da un minimo di 750 euro a un massimo di 1300 euro (con commissione pari all’1% per il calcolo), mentre per la perizia c’è un costo di poco inferiore ai 230 euro per la prima, quelle successive si attestano a poco meno di 180 euro. Durata fino a 30 anni;
  • Il mutuo sal di Credem prevede una durata massima di 10 anni e la possibilità di scegliere tra tasso variabile e variabile con opzione (trasformabile cioè in tasso fisso). Sono applicate spese di incasso rid, e il costo della istruttoria parte da 300 euro, con misura pari all’1% della somma complessivamente finanziata. Non c’è una cifra fissa di perizia, lasciando maggiore possibilità di scelta al mutuatario, dovendosi però rivolgere sempre a personale accreditato;
  • Con Cariparma il mutuo a stato avanzamento lavori ha come durata massima 20 anni. Oltre alle spese di incasso rid si hanno anche quelle applicate al versamento di ciascuna tranche (130 euro cad). E’ possibile negoziare l’onorario per il primo sopralluogo con il perito, ma ogni intervento successivo ha un costo di 350 euro.

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