Rischi risoluzione contratto mutuo: interessi e procedura

Che differenza c’è fra ritardo o mancato pagamento? Cosa significa la risoluzione del mutuo? Scopri le risposte a queste e molte altre domande nella seguente guida

Ogni contratto prevede la possibilità di recedere o richiedere la risoluzione del contratto, e quello di mutuo non fa nessuna eccezione, nonostante ciò comporti l’obbligo, per il mutuatario, di rimborsare per intero il debito residuo. Ci sono delle cause ben specifiche che possono portare la banca a richiedere la risoluzione del contratto di mutuo che sono disciplinate dalla legge, per cui non viene lasciata libertà di negoziazione alle parti, aspetto che costituisce una discreta garanzia soprattutto per i mutuatari.

Le cause per la risoluzione del contratto di mutuo

Per comprendere le varie situazioni che possono portare alla risoluzione del contratto di mutuo bisogna come premessa fare la differenza tra ritardato e mancato pagamento. Secondo quanto prevede la legge (art 40 del Tub), si parla di ritardato pagamento del mutuo ogni volta che questo viene effettuato oltre i 30 giorni dalla scadenza, ma entro il 180esimo giorno successivo (quindi entro 6 mesi).

Invece se il pagamento non viene effettuato al massimo entro i 6 mesi, si parla di mancato pagamento. Le differenze principali stanno nel fatto che:

• Con il ritardato pagamento si dovranno corrispondere gli interessi di mora indicati nel contratto oltre al pagamento della rata, ma perché si possa attivare la procedura di risoluzione del contratto, questi ritardi si devono verificare per almeno 7 volte, anche non consecutive, e nell’arco di tutta la durata del mutuo;
• Con il mancato pagamento la banca può iniziare immediatamente la procedura di risoluzione del contratto, anche se ciò si sia verificato una sola volta e se fino a quel momento tutti i pagamenti sono stati regolari.

A queste cause si aggiungono tutte quelle riconducibili a situazioni che denotano uno stato di dissesto economico (ad esempio un protesto, atti di pignoramento o sequestro sull’immobile, ecc).

Che cosa comporta la procedura di risoluzione del contratto di mutuo

La banca comunica tramite raccomandata la volontà di esercitare il diritto di risolvere il contratto (vedi anche Diritto di recesso), indicando il termine entro il quale il mutuatario dovrà provvedere al pagamento dell’intera somma vantata (composta dal debito residuo più interessi legali, spese legali, ecc).

Se ricorrono le ipotesi sopra indicate al mutuatario non rimangono delle alternative, ma dovrà provvedere al pagamento, oppure alla banca, decorso il termine (al massimo di 30 giorni), non resterà che attivare la procedura esecutiva che porterà poi alla vendita dell’immobile all’asta giudiziaria. In questa ipotesi estrema è comunque preferibile cercare un accordo con la banca per cercare di limitare il danno economico (vendita extra giudiziale con una riduzione del prezzo, ecc).