Tassi negativi mutui: le 3 cose da sapere
E’ possibile acquistare una casa con mutuo, e restituire alla banca erogante meno soldi di quelli ricevuti? Con l’applicazione dei tassi negativi sui mutui non solo è possibile ma in alcune parti dell’Europa è già realtà. La prima banca a lanciare queste proposte è stata la terza per dimensioni della Danimarca, la Jyske Bank, ma ci sono già altre banche che si sono allineate all’offerta e non solo danesi, ma anche Svizzere.
Questo tipo di apertura ha recentemente riguardato, almeno nelle intenzioni, anche la Germania e anche per quanto riguarda l’Italia si parla di una possibilità concreta nel prossimo futuro (N.B. Ancora si tratta solo di indiscrezioni).
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E’ un’offerta sicura?
Quando si parla di tassi negativi sui mutui, o in generale sui prestiti, può nascere il dubbio se si tratti di un’offerta da cogliere al volo, oppure uno specchietto per le allodole che nasconde qualcos’altro. Per quanto riguarda il tipo di offerta proveniente dalla Danimarca si tratta di una situazione molto chiara e cioè il tentativo di un istituto di credito di rivitalizzare un comparto ancora in crisi.
I prezzi delle case nel paese scandinavo sono infatti saliti in modo vertiginoso con una conseguente diminuzione dell’interesse degli investitori già spaventati dalle incertezze del panorama monetario mondiale e di quello politico in vari Paesi (rischio deflazione e stagnazione dell’economia tedesca, la guerra dei dazi tra Usa e Cina e non da ultimo il grande punto interrogativo legato alla Brexit). A questo si aggiunge il fatto che la Bce già da alcuni anni presta denaro alle banche a ‘tassi negativi’ e la situazione non cambierà, secondo gli esperti, per vari anni (si parla di una stima fino al 2025).
Non si può invece oggi sapere come potrebbe funzionare l’offerta di mutui a tassi negativi in Italia, considerato che ci sono vari modi per ottenere lo stesso risultato. Tra queste le possibilità più papabili potrebbero essere:
- scontare il tasso negativo sullo spread (metodo diretto);
- creare un sistema di cashback che riaccrediti la differenza tra tasso e spread in un secondo momento (metodo indiretto).
L’obiettivo finale però dovrebbe essere quello di permettere a chi ha otteneuto un mutuo ad esempio di 100 mila euro, di restituirne 95 mila o ancora meno. Ribadiamo ancora una volta: si tratta di considerazioni fatte oggi e non è detto che queste condizioni potrebbero essere mantenute negli anni.
A cosa fare attenzione?
Il funzionamento dei tassi negativi sui mutui, almeno sulla carta, sembra semplice: se il tasso ad esempio è -0,5%, questo valore va sottratto e non aggiunto allo spread. Ricordiamo infatti che il tasso finito è dato dalla somma aritmetica tra spread e tasso di indicizzazione che è Irs per tasso fisso e Bce o Euribor per il variabile. Tuttavia bisogna considerare l’importo iniziale dello spread, in quanto questo può tendere a essere molto alto e quindi a rendere la riduzione di tasso quasi ininfluente o poco influente.
Infatti mentre i tassi di indicizzazione sono dei valori medi (tranne il Bce che però è deciso dal board del consiglio della banca centrale europea), lo spread viene deciso in modo autonomo da ciascuna banca. Per cui non c’è un limite che potrebbe ostacolare un possibile rialzo degli spread, soprattutto se si tratta di una politica adottata in blocco dalle varie banche. Il discorso è sulla carta valido anche all’inverso cioè nel caso di una o più banche che decidano di appiattire il valore dello spread verso il basso (mettendo quelli alti fuori dal mercato). Poi bisogna considerare anche tutti i costi fissi o variabili legati alla gestione del mutuo (le spese di gestione annuale o anche i costi di incasso delle rate).
Quindi al di là dell’applicazione dei tassi negativi bisogna fare attenzione a molte più voci di costo. Infine il discorso si complica se anziché adottare il sistema diretto venisse applicato quello con cashback (un esempio in Italia sui finanziamenti si ha con il prestito erogato da Younited Credit) che prevede l’applicazione di un tasso negativo che non viene decurtato a mano a mano che si rimborsano le rate. Questo viene invece riaccreditato, per quanto maturato, alla fine del piano di ammortamento stesso, cioè quando tutto il prestito è stato rimborsato.
Cosa accade se i tassi salgono?
Le banche possono avere interesse ad applicare dei salvagenti, ovvero inserire delle clausole che riducono i rischi di cambi improvvisi di tassi, a loro molto più favorevoli. Con un mutuo a tasso variabile il discorso potrebbe essere regolato in modo naturale, semplicemente con la variazione di segno dovuto proprio alla variazione del mercato dei tassi. Per il mutuo a tasso fisso il discorso potrebbe essere strutturato in modo differente, e in questi casi si dovrebbe fare attenzione a eventuali clausole o condizioni inserite nei contratti.
Oggi stiamo comunque parlando di una formula poco usata e quindi ancora non si possono fare previsioni sulle scelte che faranno le banche in futuro. Quello che è certo è che le perdite che i vari istituti di credito hanno accumulato a causa dei mutui in sofferenza sono elevate. In quest’ottica per le varie banche è preferibile contenere e programmare delle perdite (come quelle legate ai tassi negativi) piuttosto che avere buchi nei conti incontrollati e di entità probabilmente maggiore.
