Che cos’è il mutuo ipotecario?

Rientra nel mutuo ipotecario una qualsiasi forma di finanziamento che abbia una durata di rimborso medio lunga (comunque superiore ai 18 mesi), e che sia assistito da garanzia tramite iscrizione di ipoteca sull’immobile. Non si tratta quindi di un mutuo destinato solo all’acquisto della prima casa (come invece avviene per il mutuo fondiario), ma può essere concesso anche per altre finalità (acquisto seconda casa, immobili non residenziali, mutuo o prestito vitalizio ipotecario, e mutuo di liquidità).

Detto questo il mutuo ipotecario rimane la forma di credito più diffusa soprattutto per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di un immobile ad uso residenziale. Non a caso la maggioranza delle banche (da Unicredit a Bnl, o Intesa Sanpaolo, ecc) e, nel caso specifico del mutuo Inps ex Inpdap, anche il nostro Ente pensionistico, offrono questa tipologia di mutuo all’interno della propria offerta.

Caratteristiche del mutuo ipotecario

Questa tipologia di mutuo è tra le più utilizzate dalle banche in quanto usufruisce di elevate forme di garanzia per l’istituto di credito mutuante, che in primo luogo sono rappresentate dall’ipoteca. Inoltre a differenza dei mutui fondiari, il mutuo ipotecario lascia molta più libertà di scelta alla banca, sia perché per legge non sono fissate delle soglie massime di finanziamento,(Attenzione: la legge impone come soglia massima un LTV dell’80% nel caso del mutuo fondiario) e sia perché è possibile iscrivere oltre all’ipoteca di primo grado, anche quelle di grado successivo. Tolti questi due requisiti essenziali (ipoteca e durata medio o lunga) non ci sono altre condizioni restrittive o particolari di rilievo.

Anche per le finalità, il mutuo ipotecario può essere richiesto per la sostituzione o la surroga del mutuo già in corso con un’altra banca.

Quando preferire un mutuo ipotecario?

Molte banche (e non solo, basti considerare anche il mutuo Inps ex Inpdap) prevedono un’offerta di mutuo di tipo ipotecario (ovvero assistito da ipoteca), le cui condizioni si estendono dall’acquisto della prima casa ad altri immobili, con differenze soprattutto sulle percentuali di copertura del finanziamento (che in media comunque oscillano tra il 60% e il 70%).

Ad esempio, se per l’acquisto della prima casa la percentuale massima finanziabile arriva all’80%, per la seconda casa può fermarsi al 70% oppure 75%, e nel caso di un immobile a uso non residenziale (commerciale o ufficio) si arriva spesso al 60%, ecc.

Un discorso a parte coinvolge i mutui di liquidità, per i quali le percentuali finanziabili vanno dal 20% al 50% del valore dell’immobile ed i mutui di ristrutturazione, con una quota di copertura che si aggira al massimo al 50% del valore dell’immobile ristrutturato.

Situazione ancor più particolare quella del mutuo vitalizio ipotecario, per il quale si parte da percentuali prossime al 10-15% fino ad un massimo del 50%, a seconda dell’età del richiedente.

Sottolineiamo però che queste sono indicazioni generali. Non esiste infatti una regola fissa visto che le banche adottano delle politiche di finanziamento differenti. Ad esempio alcuni istituti di credito possono arrivare al mutuo 100% (al 24 dicembre tra le altre Intesa Sanpaolo), mentre altri non vanno oltre il 70% anche per l’acquisto della prima casa. Quest’ultima è una situazione più frequente in banche più piccole come ad esempio la Banca Santa Giulia (Fonte: sito ufficiale Banca Santa Giulia – Data 24 dicembre 2018).

Quindi bisogna informarsi presso le banche che sulla carta propongono condizioni interessanti e chiedere un preventivo personalizzato. Questo risulta fondamentale anche per accertarsi che non siano previste ad esempio polizze fidejussorie, l’entità dei costi accessori, ecc.

Tipologie di mutui e tassi

Nel mutuo ipotecario, grazie alla libertà di scelta della banche, si possono trovare varie tipologie di tasso e cioè:

  • tasso fisso;
  • tasso variabile puro;
  • tasso variabile ma rata costante;
  • tasso variabile con cap (e floor);
  • tasso variabile protetto (con lunghi periodi di revisione;
  • tasso misto;
  • tasso con opzione.

Come scegliere?

Non tutte le banche presentano le possibili combinazioni sopra indicate ma l’offerta generalmente è buona. La scelta del tipo di mutuo deve essere frutto di un’attenta valutazione, diretta conseguenza di queste domande:

  1. Quale importo di rata posso rimborsare?
  2. Quale importo al massimo posso sostenere?
  3. Quale durata ottimale devo scegliere?

Come evidente le risposte hanno carattere strettamente soggettivo in base alle proprie possibilità che influenzeranno anche la durata oltre che la possibilità di accedere a LTV inferiori generalmente connessi a tassi e spread più interessanti.

Perché scegliere il mutuo ipotecario?

Per alcune situazioni e determinate categorie si tratta di una scelta imposta dalle necessità. Se invece l’oggetto della richiesta del mutuo è un’opera di ristrutturazione o di acquisto, allora è bene verificare che ci siano le condizioni per richiedere un mutuo fondiario, perché presenta alcune caratteristiche che lo rendono più vantaggioso sotto diversi punti di vista, soprattutto per alcuni costi.

Ma attenzione, anche in quello fondiario, ci sono dei costi che comunque vanno sostenuti, anche se generalmente possono risultare leggermente inferiori. Nel particolare i costi che valgono per entrambe le tipologie di mutuo sono:

  • costi accessori: perizia, spese di istruttoria (sono facoltative le spese di incasso rid e le spese di gestione annua), penale di estinzione (dallo 0,5% fino all’1% a seconda della durata residua del mutuo);
  • interessi di mora in caso di ritardato pagamento delle rate;
  • costo assicurazione scoppio e incendio;
  • costo dell’ipoteca (per il mutuo fondiario le percentuali generalmente sono inferiori e quindi i costi collegati possono essere più bassi);
  • costi dell’onorario del notaio per l’iscrizione di ipoteca.

La differenza principale riguarda infine la cancellazione di ipoteca. Nel caso del mutuo fondiario, l’estinzione del mutuo porta con sé anche la cancellazione di ipoteca senza l’intervento del notaio. Nel caso del mutuo ipotecario invece è previsto l’intervento del notaio che deve fare una relazione di assenso alla cancellazione di ipoteca che prevede un costo a carico del debitore.

Inoltre se il mutuo ipotecario non è stato soggetto all’imposta sostitutiva allora sarà dovuto anche un contributo alla banca, fissato in misura pari allo 0,5%dell’importo di ipoteca iscritto nel registro.


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