Sostituzione mutuo più liquidità: vantaggi e svantaggi

Quando si hanno finanziamenti in corso, soprattutto di una certa entità, può risultare difficile ottenere nuova liquidità. Ci sono comunque almeno tre strade da poter percorrere, seppur non sempre accessibili a tutte le categorie e cioè:

• cessione del quinto;
• prestito di consolidamento debiti più liquidità;
• sostituzione mutuo più liquidità.

In questo articolo ci occuperemo della sostituzione mutuo più liquidità percorribile ovviamente solo da chi ha già un mutuo in corso. Proviamo a capire come funziona, in cosa consiste e come regolarsi per la detrazione degli interessi passivi (nel caso di mutuo su prima casa).

Differenza dalla surroga

La surroga e la sostituzione del mutuo (con o senza nuova liquidità) sono due cose diverse in quanto con la surroga i soggetti coinvolti nel mutuo che viene surrogato, così come l’importo da ottenere, non possono essere modificati, mentre con la sostituzione si.

La surroga va fatta necessariamente passando da una banca ad un’altra (per esempio se si ha un mutuo con Unicredit si dovrà ‘trasferirlo’ a un’altra banca). Erroneamente si dice che non si tratta di un nuovo mutuo, ma è uno sbaglio in quanto la nuova banca farà un’istruttoria ex novo oltre che la perizia. Necessario anche l’intervento di un notaio, anche se l’iscrizione di ipoteca verrà solo aggiornata in favore della nuova banca. Nella surroga tutte le spese sono a carico del nuovo istituto di credito.

Nel caso della sostituzione, invece, si chiude il contratto con la banca per accenderne un altro (operazione che può avvenire anche con la stessa banca). Proprio per questo si pagherà l’estinzione e la cancellazione di ipoteca, si farà una nuova istruttoria, nuova perizia. Il tutto a spese del mutuatario (compresi gli oneri del notaio). Si potrà però cambiare non solo la struttura del contratto, come tasso e piano di ammortamento ma anche i soggetti coinvolti.

È quindi chiaro che a parità di importo il mutuo di sostituzione costerà (a causa dei nuovi costi accessori del mutuo) molto di più rispetto alla surroga, dove questi sono invece a carico della banca.

Il problema della nuova liquidità

Abbiamo già detto che nel caso della surroga il passaggio dal mutuo in corso a quello con la nuova banca può riguardare solo il capitale residuo. Tra l’altro questo non può essere inferiore alla soglia indicata dalla banca con cui stiamo trattando, andando da un minimo di 30 mila euro fino ad una soglia minima anche di 50 mila euro. In conclusione con la surroga non possiamo chiedere nuova liquidità.

Quindi se una delle ragioni per le quali vogliamo modificare il mutuo in corso è l’ottenimento di una somma aggiuntiva, allora dobbiamo focalizzare la nostra attenzione verso le offerte dei mutui di sostituzione più liquidità. Tuttavia, visti anche i limiti legati alla perizia e alla disposizioni in materia fiscale, questo tipo di prodotto non prevede un contratto unico di mutuo. Più precisamente è previsto un contratto di mutuo più un contratto di finanziamento che affianca il primo e che va a soddisfare il bisogno di nuova liquidità.

Limiti

Per l’accesso a questa tipologia di finanziamento ci sono ovviamente dei limiti da rispettare che sono:

• percentuali minime e massime di importo che si può ottenere come liquidità aggiuntiva (che viene calcolata in genere sulla somma di mutuo che si va a richiedere);
• capacità reddituale del richiedente (nel rispetto del rapporto complessivo tra la rata del mutuo e la quota aggiuntiva del finanziamento).

Queste limitazioni sono le più generiche ma ce ne possono anche essere altre in base all’istituto di credito selezionato.

Bisogna inoltre comprendere che la compresenza di due tipologie differenti di contratto (prestito + mutuo) ha degli effetti anche sulla detrazione degli interessi, in quanto solo quelli passivi maturati sul mutuo residuo stesso (per il capitale residuo) continueranno a poter essere detratti. Invece gli interessi del finanziamento per la liquidità aggiuntiva non sono mai detraibili.

Modalità per la richiesta

Nell’atto pratico la richiesta di un mutuo di sostituzione non prevede particolari differenze rispetto a quella di un mutuo ex novo, se non per l’esibizione dei conteggi estintivi del mutuo da sostituire. Quindi i passaggi ‘generali’ da seguire sono i seguenti:

• fare un’indagine tra le banche che offrono un mutuo di sostituzione più liquidità;
• farsi fare più preventivi da confrontare;
• consegnare tutti i documenti richiesti che saranno: reddituali, anagrafici, di residenza e stato di famiglia, conteggi estintivi (più eventuali altri documenti ritenuti necessari dalla banca stessa);
• attendere l’esito della valutazione (se positivo o negativo);
• in caso di esito positivo attendere il deposito della perizia da parte del perito;
• delibera finale;
• notaio per la stipula del nuovo contratto di mutuo e contestuale estinzione di quello precedente.

La valutazione della convenienza

Un mutuo di sostituzione (con o senza liquidità aggiuntiva) non è un prodotto che si può considerare come conveniente in senso assoluto. Tuttavia le valutazioni da fare sono diverse, in quanto bisogna anche valutare se si ha la necessità di liberare qualche mutuatario, oppure se ci deve essere un cambio di intestazione della casa, od ancora la già citata necessità di nuova liquidità. In tutti questi casi la surroga risulta infatti essere inutile e la sostituzione potrebbe rappresentare una delle poche soluzioni accessibili.