Surroga mutuo seconda casa – Quando si può fare?

La surroga dei mutui non è mai stata una novità assoluta essendo da tempo già prevista nel nostro ordinamento. Tuttavia la normativa che l’ha portata in primo piano, e soprattutto l’ha investita di popolarità e accessibilità, è stata la legge 40 del 2007 (più nota come legge Bersani). Ma è possibile usufruire di tale opportunità anche per l’acquisto di un immobile che non rappresenti l’abitazione principale? Per capire quando e se si possa richiedere la surroga mutuo seconda casa, dobbiamo partire proprio dalle indicazioni che sono state date proprio dalla Legge Bersani stessa.

Chi può accedervi?

La normativa non prevede delle linee di demarcazione tra chi ha in corso un mutuo prima casa e uno seconda casa. Infatti il testo di legge dice solamente che qualsiasi mutuatario può decidere di passare ad un mutuo con condizioni economiche meno onerose, senza dover sostenere degli ulteriori costi o oneri (indipendentemente dalla durata e dal tipo di tasso scelto, e senza nessuna indicazione specifica della finalità).

Quindi è abbastanza chiaro che chiunque, anche nel caso di un mutuo richiesto per acquistare una seconda casa, possa trovare un finanziamento meno oneroso e richiedere una surroga. Ovviamente la richiesta può non andare a buon fine, ma le cause di rifiuto sono le stesse previste anche nel caso di richiesta di una surroga per un mutuo prima casa.

A chi conviene chiederla?

Anche in questo caso la risposta è implicita nel testo di legge. Infatti è detto in modo chiaro che la richiesta di una surroga debba essere motivata da un possibile vantaggio per il richiedente, che è stato facilmente quantificato in un mutuo che offre delle condizioni migliori. Da questo punto di vista si può optare per il cambio di tasso, si può decidere di allungare la rata, ma è importante che il tasso finito sia migliore rispetto a quello precedente. E’ ovvio quindi, che essendoci questo presupposto, una surroga sia conveniente sempre per chiunque, perché altrimenti non potrebbe essere richiesta.

Chi la prevede?

I vari Istituti di credito prevedono trattamenti e riservano posti differenti per le varie finalità tra i mutui. In partenza la surroga è quella che viene destinata a subire maggiori limitazioni. Ad esempio per un mutuo di acquisto in media l’importo minimo concesso è di 30 mila euro, mentre per la surroga difficilmente si parte da meno di 50 mila euro. Quindi per trovare una banca predisposta a concedere un mutuo surroga seconda casa bisogna prima vedere se prevede una formula per la prima casa e quali sono le condizioni e le limitazioni applicate. Quindi si dovrebbe procedere alla richiesta di un preventivo e accertarsi che non ci siano dei peggiorativi sui tassi. Questo tipo di ricerca (almeno nella scrematura iniziale) può essere coadiuvata dall’uso di comparatori online. Si tratta di una ricerca molto generica che non prende in considerazione i limiti stessi del sistema, legati anche al valore LTV inizialmente concesso alla banca originaria.

LTV e capitale residuo

La surroga parla chiaro: per poter traslocare un mutuo dalla banca A alla banca B ci si deve attenere al capitale residuo. Quindi si può essere fortemente limitati dal fatto che il capitale residuo rientri in un target che la maggioranza delle banche non è disposta a prendere in considerazione (vale soprattutto per importi molto bassi o troppo elevati). In più possiamo trovare un’ulteriore limite che è dettato proprio dal LTV. Infatti in sede di stipula di un mutuo si possono accettare delle percentuali LTV più elevate rispetto a quanto non accada nel caso di una surroga. Anzi, in casi in cui si ha un LTV elevato e un importo da surrogare tutto sommato basso, le possibili alternative si riducono fortemente.

Spese accessorie e costi aggiuntivi

Dove non c’è spazio per la discrezionalità riservata alle banche individualmente è proprio la sfera dei costi accessori. La legge 40 del 2007 infatti specifica in modo chiaro che chi usa la surroga non deve sostenere dei costi extra legati ad esempio alle spese di perizia e costi notarili. Queste rimangono in capo alla banca surrogante, ma di per sé non costituiscono un esborso elevato, visto che la particolarità della surroga, rispetto alla sostituzione, sta nel fatto che non c’è una nuova iscrizione di ipoteca, ma si procede per semplici annotazioni a margine (che devono sempre essere effettuate dal notaio stesso). In tutti i casi non si avrà mai diritto alle detrazioni fiscali (aspetto che impone minore attenzione rispetto a quanto si debba fare con la surroga di un mutuo prima casa proprio per non perdere il diritto alla detrazione fiscale).

Possibili alternative?

La surroga per un mutuo seconda casa è quindi una via percorribile anche se non mancano possibili difficoltà da affrontare, e che a volte non si possono superare a meno di scegliere una banca con un buon prodotto, ma meno conveniente rispetto a quello che è stato scelto in prima battuta. Tuttavia ci sono sempre almeno tre possibili alternative che si possono percorrere e cioè la:

• negoziazione: questa procedura non è riservata esclusivamente ai mutui prima casa. Anzi si può affermare che una banca è maggiormente ben disposta a concedere una rinegoziazione per un mutuo seconda casa, proprio perché si tratta di un Lusso, che può essere sinonimo di un maggior benessere economico rispetto a chi acquista l’abitazione principale che invece rappresenta una necessità. Come procedura non si devono seguire formalità, ma semplicemente trovare un accordo con la banca con cui si ha già il mutuo in corso;
• sostituzione: con questa modalità si deve abbandonare la speranza di poter ottenere delle condizioni sicuramente meno onerose rispetto alla surroga (vedi Sostituzione mutuo). Infatti, a differenza di quest’ultima, ci si dovrà fare carico della penale di estinzione e dei costi accessori legati all’accensione di un nuovo mutuo. Con la sostituzione si ha però il vantaggio di poter sostituire il contratto di mutuo precedente con uno del tutto nuovo;
• prestito casa: per importi non eccessivamente elevati, e soprattutto nei casi in cui la soglia della surroga non può essere raggiunta, si può procedere con una richiesta di prestito. Alcune banche offrono prodotti creati appositamente, mentre in altri casi si può usufruire di un adattamento di prodotti già esistenti. Da una parte si risparmia sui costi accessori, mentre dall’altra ci si deve far carico di tassi di interesse più elevati.

Approfondimento: Cambiare banca con mutuo in corso.