Andamento mutui a tasso variabile: attenzione al costo della rata futura

Il mutuo rappresenta un investimento a tutti gli effetti, per cui la scelta dovrebbe cadere su quello che offre il miglior rapporto qualità/prezzo ed allo stesso tempo incarna, nel miglior modo possibile, il “profilo di rischio” del potenziale mutuatario. Per questa ragione non basta rispondere alla domanda su quale sia il momento migliore per scegliere un mutuo a tasso variabile, riferendosi esclusivamente ai momenti in cui i tassi sono ai minimi o particolarmente bassi (vedi anche Tassi mutui), dato che prima o poi torneranno inevitabilmente a salire.
Per fare questo genere di valutazione può essere molto più utile guardare non al singolo momento, ma eventualmente fare una breve panoramica sull’andamento di un determinato intervallo di tempo e considerare le previsioni.

Andamento e previsioni sui tassi: quanto servono?

La premessa deve essere logicamente una: le previsioni, di qualsiasi tipo non sono sicure al 100%. Questo discorso vale per gli investimenti in generale, e per l’andamento dei tassi dei mutui sia variabili che fissi più nel particolare. Tuttavia se si considera l’andamento storico dei tassi di riferimento (principalmente l’Euribor, l’Irs o l’Eurirs), si possono constatare delle condizioni ricorrenti. Per questa ragione gli esperti riescono a dare delle indicazioni preziose su quelle che possono essere le aspettative su un trend in aumento oppure in discesa.

Per poter meglio comprendere queste dinamiche possiamo andare a considerare l’andamento dei mutui a tasso variabile nel 2016, un anno in cui la ripresa delle erogazioni dei mutui ha dato forti segnali di consolidamento. Qui vediamo che la ripresa economica contenuta e la politica monetaria accomodante (che proseguirà ancora per alcuni anni) ha mantenuto i tassi Euribor a livelli molto bassi.

Nonostante questo la maggioranza dei mutui stipulati nel corso del 2016 è stata a tasso fisso. La ragione è facile da capire: il mutuo a tasso fisso è ai minimi storici, e nel timore che tra qualche anno si dovrà rimettere mano alla scelta del mutuo, in moltissimi preferiscono non considerare il fatto che in questo momento stanno rinunciando ad un importante risparmio, dovuto all’uso dell’ammortamento alla francese.

Quindi fare attenzione all’andamento dei mutui a tasso variabile è molto importante, se si considera un periodo utile (non l’arco di pochi mesi, ma di alcuni anni), ma diventa un esercizio sterile se si mette al primo posto la prudenza indipendentemente da ogni altro tipo di valutazione, comprese le previsioni degli esperti.

Il mutuo variabile “conviene sempre” ma non a tutti

Se al centro delle proprie valutazioni il primo posto viene occupato da quelle di natura economica, allora diventa chiaro il perché il mutuo a tasso variabile convenga sempre, dato che di partenza si ha un tasso finito più basso, dovuto sia ad uno spread inferiore rispetto agli altri tipi di mutui (soprattutto quelli variabili con tetto massimo), e sia ad un tasso di partenza ancora una volta più basso di quello di un tasso fisso.

Anche quando il tasso salirà in futuro, si otterrebbe comunque un maggior risparmio dato che per la capitalizzazione composta degli interessi la loro incidenza è maggiore nei primi anni di ammortamento, con un effetto che scema mano a mano che la quota capitale sale e il capitale residuo da rimborsare scende.

Quello che è certo è che il mutuo a tasso variabile con cap non porta a vantaggi di natura economica dato che rischia di essere oneroso quasi quanto un fisso, con livelli di cap molto elevati, ed il tutto nella possibilità che i tassi di indicizzazione possano giungere a tali importi in modo improvviso (cosa molto remota se non quasi impossibile a causa della globalizzazione dei mercati finanziari e delle politiche monetarie internazionali).

Tuttavia bisogna fare un’altra valutazione, non meno importante, ovvero quella della sostenibilità della rata, non tanto nel momento attuale, quando è quasi ovvio che si riesca a far fronte ai pagamenti, quanto nel futuro, prossimo e non.

Tasso fisso o tasso variabile? Questione di “certezze”

Ciò che fa la differenza, e può rappresentare una discriminante che però deve trascendere l’aspetto della convenienza puramente economica, è la certezza delle rate da rimborsare (tipica dei mutui a tasso fisso), che a sua volta permette di valutare con più attenzione anche i possibili impegni economici futuri. Tuttavia se si sceglie una rata a tasso variabile sostenibile in modo comodo, considerando anche le possibili evoluzioni reddituali, questo genere di mutuo rimane ancora una volta la soluzione più conveniente.
Oggi inoltre non si è più costretti a sposare unicamente i mutui a tasso variabile o fisso od ancora ad optare per una soluzione ibrida poco flessibile rappresentata dal classico mutuo a tasso misto.
Gli indecisi, o coloro che sono molto attenti alle dinamiche del mercato dei tassi, e che hanno la volontà di cogliere le migliori occasioni che eventualmente si presentano, hanno infatti a disposizione i mutui ad opzione o strutturati.
Se invece non si ha questo approccio ma non si vuole rinunciare ugualmente ai vantaggi di questo tipo, molto interessanti risultano essere le proposte di mutuo che periodicamente offrono un vero e proprio check up. Il capostipite di questo tipo di prodotti è senza dubbio la linea Mutuo Valore Italia lanciata da banca Unicredit.

I vantaggi del mutuo “strutturato” o con check up, senza rinunciare al risparmio: come fare

I mutui con check up sono facilissimi da “sfruttare”. Si devono semplicemente rispettare gli appuntamenti che vengono segnalati a distanza di anni, oppure rispondere agli inviti di recarsi in filiale per fare il punto della situazione. Non vanno visti come una perdita di tempo, ma come un’opportunità di aggiustare le condizioni migliorabili.

I mutui strutturati permettono di scegliere se spostarsi da un tasso ad un altro (ad esempio trasformare i mutui a tasso variabile in quelli a tasso fisso o viceversa) senza dover modificare il contratto originale. Per esercitare questi diritti o opzioni si hanno due possibilità:

  • esercizio gratuito fino a un numero limitato di volte (generalmente la prima opzione è gratuita, dalle altre si paga un contributo);
  • esercizio gratuito entro un intervallo di tempo più rigido.

La comunicazione delle scelte fatte, deve avvenire rispettando le indicazioni riportate nel contratto. Generalmente è accettata la comunicazione scritta mentre in alcuni casi si deve firmare un’autorizzazione specifica.

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