I mutui ‘cdp’ del Plafond Casa convengono davvero?

A pochi mesi dalla sua introduzione, il Plafond Casa suscitò non poche perplessità sul beneficio che effettivamente avrebbe potuto dare alle famiglie numerose (con disabili a carico in primis) e ai giovani. Vediamo oggi, dopo quasi 9 anni, come si è realmente sviluppata la situazione.

Indice articolo

• Che cos’è?
• Come funziona l’agevolazione?
• Caratteristiche del Plafond Casa
• Come accedere al Plafond Casa?
• Elenco banche aderenti
• Possibili alternative

Sotto la definizione di Plafond Casa rientra una Convenzione stipulata nel 2013 tra l’ABI e la Cassa Depositi e Prestiti con lo scopo di estendere l’accesso ai mutui soprattutto a quelle categorie che risultano più “fragili”. Si tratta quindi di una “garanzia” che non va confusa con la categoria dei mutui agevolati dal punto di visto economico. Il tasso applicato ai mutui cdp è infatti deciso in modo autonomo dalle banche aderenti e non è detto che sia il più conveniente.

Se si sta valutando di chiedere un mutuo con Plafond Casa molto probabilmente si ha qualche difficoltà a seguire un iter normale, ad esempio perché si ha bisogno di una soglia abbastanza elevata di LTV (la percentuale che viene finanziata rispetto al prezzo di acquisto o il valore commerciale). Una condizione che può verificarsi in almeno 2 casi:

• si vuole ottenere un LTV superiore all’80% senza essere obbligati a stipulare polizze fidejussorie o veder aumentato lo spread applicato;
• non si dispone di garanzie personali sufficienti per coprire la percentuale di LTV che la banca sarebbe pronta a finanziare.

La Convenzione tra ABI e cdp viene in aiuto proprio in questi casi, poiché l’importo stanziato nel fondo apposito del Plafond Casa, fino a suo esaurimento, va a garantire la copertura della percentuale di LTV in aggiunta a quella che viene riconosciuta ‘di base’ al richiedente.

Facciamo un esempio pratico in cui una persona ha bisogno di 80.000 euro di mutuo, destinato all’acquisto di una casa di 100 mila euro. Il richiedente con le proprie garanzie può arrivare al massimo al 40%. In tale condizione per coprire la parte eccedente (40% di LTV non coperto) può avvalersi del Plafond Casa. In questo modo la percentuale scoperta viene infatti garantita dalla cdp. Ma attenzione: ciò non significa che il fondo pagherà la relativa parte di rata, ma solo che subentrerà in caso di comprovata impossibilità di onorare il pagamento delle rate stesse.

Tuttavia bisogna fare subito due precisazioni:

• lo stanziamento è fino ad esaurimento, quindi una volta terminato quello complessivo per l’anno in corso non vi si potrà più accedere;
• nel calcolo si deve tener presente anche la percentuale di ipoteca che deve essere data in garanzia.

Il fondo stanziato dalla cdp in origine era pari a 2 miliardi di euro, soglia che nel 2016 è stata aumentata di un altro miliardo (quindi per un totale di 3 miliardi di euro stanziati all’anno). Possono accedere tutti i cittadini, ma viene riservata una via preferenziale alle giovani coppie, alle famiglie numerose o con un disabile (legge 104).

La destinazione del mutuo deve essere: acquisto prima casa, ristrutturazione per migliorarne l’efficienza energetica o acquisto + ristrutturazione (sempre a fini di accrescimento energetico). In caso di acquisto si dà preferenza alle case che abbiano alta efficienza energetica, con priorità a classi A, B, oppure C.

Per quanto riguarda le caratteristiche dei mutui, questi dovranno avere una durata pari a 10 anni, 20 anni o 30 anni. Le ultime due durate si riferiscono ai mutui per acquisto o acquisto + ristrutturazione, mentre la durata decennale si può riferire solo ad un mutuo di ristrutturazione.

Per gli importi richiedibili, sono previsti dei limiti che sono:

• 100 mila euro per le opere di ristrutturazione,
• 250 mila euro per acquisto;
• 350 mila euro per acquisto + ristrutturazione.

Il Plafond Casa è frutto di un accordo che non ha carattere obbligatorio. Quindi, chi vuole accedere al Plafond Casa deve rivolgersi alle banche che hanno scelto di aderire alla suddetta Convenzione. La domanda deve essere accompagnata dall’apposito modulo Richiesta di mutuo ipotecario a banche su Provvista Cassa Depositi e Prestiti SpA scaricabile sul sito ufficiale cdp.

L’accesso è regolato a “sportello”, ovvero non ci sono scadenze da rispettare, ma occorre tener presente che, a fondo esaurito, non ci sarà più possibilità di accesso.

Inoltre è necessario che ci si riferisca in modo specifico ad un mutuo cdp, indicazione che deve essere riportata anche sull’atto notarile del mutuo.

Il contratto di mutuo dovrà riportare con chiarezza eventuali agevolazioni applicate su tassi (fissi o variabili) e spese accessorie. Solitamente il rimborso prevede rate semestrali.

Non è assolutamente detto, in un momento in cui i tassi Bce sono praticamente prossimi allo zero, che le condizioni del Plafond Casa siano le più vantaggiose in senso assoluto. La concorrenza dei mutui promozionali potrebbe capovolgere completamente il giudizio di convenienza. Quindi per una scelta consapevole è sempre bene farsi fare più di un preventivo, sia con Plafond Casa che senza, magari riferendosi anche ai comparatori.

Per sapere con certezza se un Istituto di credito vi abbia aderito oppure no, si hanno tre possibilità:

• informarsi direttamente presso la banca alla quale vorremmo chiedere il mutuo;
• andare sul sito delle banche di interesse e controllare nella sezione Trasparenza se ci sono fogli informativi che riportano le condizioni specifiche per il mutuo con Plafond Casa;
• consultare l’apposito elenco delle banche aderenti scaricabile sul sito ufficiale di cdp

L’elenco è in continuo aggiornamento. In ogni caso, in data 21/03/2022 tra le principali banche convenzionate troviamo:

• Mps;
• Intesa Sanpaolo;
• Bnl.

Come alternativa al Plafond Casa, in presenza dei requisiti richiesti, si possono prendere in considerazione anche i Mutui Consap, che si avvalgono invece del Fondo Prima Casa. In questo settore sono attive, tra le altre banche, Unicredit e Banca Sella.

Nel 2018 sono state apportate delle leggere modifiche al testo della Convenzione, introducendo soprattutto maggiori obblighi di trasparenza e garanzia per i propri livelli di affidabilità, legati al patrimonio e alla presenza di volumi di passività.

Per quanto riguarda il 2019 la vera novità di cui si è parlato è invece il mutuo di cittadinanza che non va a sostituire e nemmeno a sovrapporsi al plafond casa. Ribadiamo comunque che questo intervento, già annunciato nelle intenzioni dell’esecutivo nel 2018, è ancora in discussione e che quindi al 13 giugno 2019 non risulta ancora legge ed accessibile.