Ridurre il peso del mutuo con la portabilità: ecco come funziona la surroga

La portabilità del mutuo ha ampliato le possibilità che un mutuatario ha a disposizione per rendere il proprio debito meno oneroso, passando dalle condizioni economiche attuali a delle condizioni meno costose, senza diminuire la portata del risparmio a causa della presenza di spese molto elevate (normalmente collegate all’iscrizione di ipoteca e alle spese notarili collegate), e senza dover trovare un accordo con la banca mutuante (come avviene invece con la rinegoziazione).

Va però detto che la portabilità è divenuta uno strumento sfruttabile a partire solo dal 2007, ma di fatto esiste nel nostro ordinamento da molto più tempo.

Caratteristiche della portabilità (o surroga) del mutuo

Il punto fondamentale della potabilità del mutuo sta nel fatto che il processo di surrogazione dipende esclusivamente dalla volontà del debitore. Quali sono quindi le conseguenze e le eventuali limitazioni su questo aspetto?

La prima considerazione, recentemente richiamata da alcune sentenze, è che la banca mutuante non può impedire al mutuatario di spostarsi altrove, se questi ha provveduto al pagamento delle rate in modo regolare. Per quanto invece riguarda la nuova banca presso la quale portare il proprio mutuo, questa, pur non potendo far pagare le spese relative al cambiamento (come perizia ed istruttoria), può rifiutarsi di accettare la surroga del mutuo, se il richiedente non ha i requisiti minimi richiesti, soprattutto in termini di affidabilità e capacità di rimborso.

Il costo del notaio si riduce a quello legato all’applicazione della sola nota che viene messa margine dell’ipoteca originaria, riportante il nome della nuova banca come beneficiaria (mentre nella sostanza rimane in vita la stessa ipoteca precedentemente concessa).

Come procedere per la portabilità del mutuo?

Bisogna rivolgersi alla banca presso la quale si desidera portare il proprio mutuo (tra le tante Unicredit, Barcalys, Bnl, ecc). Sarà poi questa ad occuparsi delle varie procedure, fino al rimborso integrale del capitale residuo della banca alla quale subentra.

Quindi da un punto di vista pratico il mutuatario non dovrà fare altro che pagare le nuove rate alla banca subentrata (per i dipendenti pubblici è possibile richiedere la surroga del mutuo anche all’Inps).

Ci sono però dei limiti per le richieste di un mutuo surroga: la durata, i tassi e la periodicità delle rate potranno cambiare, mentre gli intestatari (mutuatari, coobbligati o garanti) dovranno essere gli stessi perché sono legati all’ipoteca originaria, così come il capitale finanziabile che deve essere uguale a quello residuo. Se si desidera avere della liquidità in più si può aggiungere eventualmente un mutuo chirografario, ma con un iter a se stante, e il sostegno delle spese collegate.


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