Surroga mutuo prima casa: è sempre meglio della sostituzione?

Il trasloco di un finanziamento di mutuo da una banca ad un’altra esiste nella normativa civilistica con l’articolo 1202 codice civile. La legge 40 del 2007, detta decreto Bersani, ha reso più facile e più immediato l’accesso alla surroga del mutuo di una prima casa, di un mutuo di liquidità, o anche per una seconda casa.

Come funziona?

Per procedere ad una surroga il fatto che si riferisca all’abitazione principale non porta a delle grandi differenze dal punto di vista strettamente procedurale. Infatti l’iter da seguire è lo stesso indipendentemente dal tipo di mutuo contratto, fatta eccezione per i mutui che non solo legati ad immobili “ad uso abitativo o loro pertinenze”.

Inoltre il decreto Bersani ha ribadito che la surroga deve essere a titolo gratuito. Questo perché l’imposta è già stata pagata con il mutuo in corso e non c’è un cambio di iscrizione di ipoteca: si trasloca la garanzia dalla banca precedente alla nuova banca tramite un’annotazione a margine del registro immobiliare, ma l’ipoteca rimane la stessa (stessa percentuale di copertura e stesso importo).

L’avvio della procedura deve sempre partire con una richiesta scritta indirizzata alla banca subentrante, che così avrà modo di fare i controlli sul valore dell’immobile, sulla situazione reddituale, e se si tratta di una richiesta di surroga successiva ad altre richieste dello stesso tipo. Quindi non deve sorprendere il fatto che la banca subentrante sarà spesso molto pignola nel fare le proprie indagini, che comunque prevedono anche la nomina di un perito, con la sola differenza rispetto al mutuo precedente ottenuto, che il costo della perizia sarà sostenuto direttamente dalla banca.

Richiesta rifiutata: è possibile?

Bisogna distinguere tra la banca con la quale si ha il mutuo in corso e quella che subentra con la richiesta della surroga mutuo prima casa. La banca che si vuole lasciare per ottenere un mutuo con un altro istituto di credito con condizioni più vantaggiose, non può rifiutarsi di “cedere” il mutuo alla banca subentrante. I tempi per legge sono molto specifici, concedendo al massimo 30 giorni di tempo perché si possa espletare il passaggio e le operazioni necessarie per renderlo operativo.

La banca subentrante invece può rifiutare di accettare di surrogare ovvero subentrare nel contratto precedente. Le ragioni del rifiuto sono molte come ad esempio:

  • sono stati persi alcuni requisiti soggettivi importanti (come nel caso di un mutuo Inpdap non avendo più tutti i requisiti necessari;
  • la situazione reddituale è peggiorata;
  • l’immobile si è fortemente svalutato non comprendo più la percentuale di copertura derivante dalla perizia, ecc.

Ci può essere anche il caso del surrogatore seriale: se la banca si trova davanti a una persona che ha già usufruito di una surroga molto probabilmente non accetterà di subentrare, per poi rischiare dopo qualche anno che il cliente passi ad altra banca. Se infatti il richiedente la surroga mutuo prima casa non sostiene nessun costo, la banca coinvolta si e ci vorrà un certo lasso di tempo prima che vada in pareggio (altra ragione per cui non sono accettate surroghe per importi che non raggiungano determinate somme).

Cosa succede per la detrazione degli interessi passivi

Tra i vantaggi che si hanno nell’acquistare una prima casa c’è la possibilità di portare gli interessi passivi in detrazione. Con la surroga, che non snatura il contratto originario nella struttura, mantenendo lo stesso importo originariamente richiesto sotto forma di “capitale residuo” e gli stessi soggetti (come intestatari coobbligati e garanti), si mantiene il diritto alla detrazione degli interessi passivi. Quindi da questo punto di vista non cambia assolutamente nulla. C’è la situazione particolare dell’ipotesi di surroga più liquidità. Per questi contratti si avrà la detrazione fiscale solo per la surroga vera e propria (quindi per gli interessi passivi maturati sul capitale residuo) mentre la componente della liquidità aggiuntiva non potrà avere alcun diritto alla detrazione.

Bisogna però fare attenzione che si tratti di una vera surroga. A volte le banche non hanno dei contratti di surroga più liquidità previsti nella loro offerta. Per accontentare un nuovo cliente potrebbero proporre una sostituzione. Purtroppo però tra surroga e sostituzione la differenza per la detrazione degli interessi passivi è netta: come affermato la surroga permette di mantenere il diritto alla detrazione (nei limiti indicati prima) in modo certo, mentre la sostituzione può far decadere questo diritto (se l’importo di mutuo aumenta e cambiano i soggetti coinvolti allora si perde il diritto alla detrazione).

Quale conviene di più, la surroga o la sostituzione?

Se in linea di principio una surroga più liquidità del mutuo prima casa ed una sostituzione più liquidità senza toccare i mutuatari rappresentano due alternative quasi equivalenti, nel caso di una seconda casa oppure di un mutuo di ristrutturazione non è affatto così. Si deve infatti considerare il peso dell’imposta di bollo, che è agevolata allo 0,25% solo nel caso della prima casa, mentre per gli altri mutui siamo al 2% come aliquota applicata.

Quest’aspetto non dovrebbe assolutamente far prendere in considerazione l’ipotesi della sostituzione che per sua natura prevede una chiusura di un contratto più accensione di un nuovo contratto con tutti gli oneri che vanno debitamente pagati.

Quando conviene chiedere la surrogazione?

La scelta deve essere fatta basandosi su un calcolo matematico: se con la richiesta di un mutuo con un’altra banca si ha un risparmio anche minimo nel costo complessivo del mutuo, allora sarà sempre conveniente effettuare il cambio. La scelta può essere dettata anche dal caso in cui si tratta di una necessità per rendere più sostenibile la rata. A volte per raggiungere questo obiettivo bisognerà anche puntare ad un allungamento del piano di ammortamento, che di per sé non è una scelta economicamente vantaggiosa. Tuttavia non rischiare di andare in arretrato con le rate amplia le possibilità di poter accedere al credito anche in futuro.

L’unica cosa a cui fare attenzione è la scelta della surroga con cui procedere. Anche se la normativa non prevede un numero massimo di richieste di portabilità del mutuo, sono come accennato le banche stesse che non hanno alcuna simpatia per i surrogatori che sono detti seriali (in quanto cercano di passare da una banca all’altra). Dopo la prima richiesta della surroga accordata, trovare un’altra banca disposta a farsi carico del rischio di subentrare in un nuovo contratto di trasloco del mutuo potrà diventare realmente un’impresa.

Esempi 2017

  • Mutuo Domus Surroga: il mutuo surroga di Intesa Sanpaolo può avere una durata massima pari a 30 anni e permette di coprire fino al 95% del valore della prima casa. Zero sono logicamente le spese a carico del mutuatario.
  • Trasloca Mutuo Valore Italia: il mutuo surroga Unicredit offre la copertura del 100% del valore del proprio immobile. Il Trasloca Mutuo Valore Italia è proposto in tre tipologie differenti tutte caratterizzate da ‘limite minimo di tasso’.


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