Perchè acquistare una casa con o senza mutuo? Considerazioni pratiche

Come trovare il mutuo per l’acquisto della prima casa più adatto alle proprie esigenze e quali sono i reali vantaggi che può portare?

Partiamo da un assunto fondamentale: il diritto all’abitazione è sancito dalla costituzione.

Tuttavia nell’esperienza di ognuno ci rendiamo conto che ciò non conduce ad alcun vantaggio concreto per coloro che cercano di risolvere i problemi collegati alla propria situazione abitativa. Una difficoltà che diventa ancora più evidente specialmente quando ci si trova a fare i conti con la molteplicità di scelte che sono alla base della decisione sull’acquisto della prima casa.

Quali sono i fattori da considerare per non sbagliare?

La scelta sul miglior mutuo acquisto prima casa è molto importante, ma non è la sola condizione da valutare con molta attenzione.

Ci sono infatti tantissimi fattori da prendere in considerazione che coinvolgono l’impatto economico legato sia ad un acquisto in contanti, che tramite l’accensione di un mutuo. Aspetti che devono essere corroborati anche da altre considerazioni, che a loro volta non possono trascurare altri fattori comunque importanti, come:

  • le spese collegate direttamente all’acquisto (tasse, imposte, spese di intermediazione, parcelle notarili, spese accessorie al mutuo, ecc);
  • in fase successiva al perfezionamento della compravendita ovvero dopo il rogito le spese di ristrutturazione, manutenzione, imposte e tasse ricorrenti, ecc. Per approfondimenti vedi anche Tasse acquisto prima casa.

I mutui agevolati giovani, 100 per cento o Inpdap: sono sempre i migliori?

Il mutuo migliore in senso assoluto purtroppo non esiste. Quindi così come siamo chiamati a cercare la migliore soluzione vista la condizione personale, lo stesso discorso vale per le categorie specifiche. Tuttavia ce ne sono alcune che hanno ricevuto un’attenzione particolare dallo Stato – come i dipendenti pubblici per i mutui Inpdap o Ipost, oppure i giovani.

Quando si inizia una ricerca del mutuo acquisto per la prima casa, sicuramente se si appartiene a queste categorie specifiche, vale la pena iniziare a cercare tra i prodotti che sono offerti in modo specifico. Attenzione: non sempre corrisponderanno alle migliori proposte.
Ad esempio, se si vuole un mutuo a tasso variabile, ad oggi quello Inpdap è battuto dalle offerte di numerose banche proponendo uno spread al 2% (solo spread!) che è ben superiore a quello applicato da alcuni istituti di credito.

Se invece si è giovani, allora la ricerca andrebbe fatta guardando non solo le banche che tradizionalmente hanno avuto una particolare attenzione su di essi (come ad esempio il mutuo storico Domus di Intesa SanPaolo), ma alle agevolazioni che si hanno per poter accendere un mutuo.

In questa ottica possono risultare molto più interessanti prodotti come il Mutuo Valore Italia Giovani di Unicredit che è un 100 per cento, con il 50% di garanzia offerto dall’apposito fondo di garanzia, nato dal Plafond casa. Sicuramente da valutare anche i mutui cofinanziati da determinate Regioni (la situazione cambia continuamente quindi ci si deve informare al momento).

I mutui possono essere un investimento?

Come detto ognuno dovrebbe avere la possibilità di avere una sistemazione abitativa decorosa. Però si possono avere anche delle interpretazioni differenti sulla definizione di “sistemazione abitativa decorosa”

In questa ottica l’acquisto della prima casa (intesa come l’abitazione in cui risiede e vive la famiglia) è da considerarsi una mera necessità oppure un vero e proprio investimento? Questo perché le varie scelte che verranno fatte successivamente sono condizionate da questo punto di vista che è allo stesso tempo di partenza e di arrivo.

L’acquisto della prima casa come mera necessità

E’ davvero difficile considerare un impegno così importante (specialmente quando passa per l’accensione di un mutuo) , come l’acquisto di una abitazione da eleggere come prima casa, al pari di una risposta ad una pura necessità.

Se tuttavia la motivazione principale che spinge a compiere questo passo è quello di risolvere nell’immediato futuro una necessità, allora le scelte che ne deriveranno possono partire da un’ottica accomodante sulle caratteristiche dell’immobile stesso. Bisognerebbe comunque evitare una visuale miope, proprio perché le scelte fatte oggi non possono, o non dovrebbero prescindere dai progetti futuri (ad esempio mettere su famiglia, ecc). Va sempre tenuta in debita considerazione la naturale illiquidità degli immobili e il loro andamento ciclico.

Infatti se è vero che il mattone nel lungo periodo è un “investimento sicuro”, è altrettanto vero che nelle fasi calanti del mercato degli immobili, ci si trova ad avere un prodotto fortemente svalutato.

L’acquisto della prima casa come investimento

L’approccio di questo tipo è sempre quello più adatto, dal momento che l’acquisto di un immobile deve essere un investimento per sé o per i propri figli (per approfondire l’argomento leggi: vendita immobile al figlio).

Spesso non si riesce a trovare subito la situazione abitativa ideale, ma se si fa un acquisto di “ripiego” oggi, senza le dovute considerazioni, si rischia di andare incontro ad esborsi che non saranno recuperabili nel corso del tempo, oltre che ad un possibile depauperamento del valore dell’immobile, ed a difficoltà di gestione delle spese complessive da sostenere.

Se poi il tutto avviene tramite un mutuo di acquisto prima casa, il discorso si fa più complicato dal punto di vista economico: quale sarà il tempo necessario perché l’investimento fatto vada in pareggio, considerato il pagamento degli interessi passivi?

Se infatti i dubbi riguardano un acquisto della prima abitazione fatto con l’accensione di un mutuo, questi, al pari di un affitto, per i primi anni non porterà ad un reale beneficio di risparmio (e relativo accantonamento di somme). Per cui se non si adotta un’ottica di medio-lungo periodo, è meglio attendere tempi più maturi per fare il “giusto” investimento.

Scegliere il tasso fisso, variabile o misto?

La maggior parte degli aspiranti “mutuatari” mettono questa domanda in cima alle scelte da fare, e poi vi condizionano tutte le altre. Invece questo tipo di ricerca dovrebbe essere fatta solo dopo aver definito il budget da destinare all’acquisto di un immobile e la durata per la quale si pensa di poterlo utilizzare come abitazione principale.

In sostanza è necessario fare un vero e proprio programma di spesa sostenibile complessivamente per la propria abitazione. Solo a questo punto si può andare a considerare l’opportunità di scegliere un mutuo per l’acquisto della prima casa a tasso fisso o variabile.


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