Affitti brevi: come funziona la Norma Airbnb?

Affitti brevi e cedolare secca. Nel 2017 la Legge ‘Airbnb’ è stata introdotta per rendere più chiara e trasparente la tassazione sugli affitti brevi, mettendo in rilievo le responsabilità degli intermediari immobiliari, compresi grandi portali specializzati in questo tipo di locazione.

Inizialmente la legge doveva entrare in vigore dal 17 luglio ma poi è stata prorogata al 16 ottobre. Il 12 ottobre l’Agenzia delle Entrate è scesa in campo con una sua circolare per risolvere alcuni dubbi che nel frattempo erano sorti.

Quando si parla di locazione breve?

La legge Airbnb si rivolge in modo esplicito agli affitti brevi che siano inferiori ai 30 giorni. Si tratta ovvero di quei contratti di locazione che non vanno incontro agli obblighi di registrazione. Tuttavia per l’applicazione della cedolare secca con aliquota ordinaria è necessario che l’immobile locato sia appartenente a una delle categorie catastali comprese tra A1 e A9, con l’aggiunta della A11 (rimane in sostanza esclusa solo la A10).

La locazione può riguardare anche le pertinenze oppure singole stanze o parti di un immobile. Con la legge Airbnb è esteso il trattamento fiscale della cedolare anche a servizi di pulizia e/o di fornitura della biancheria o, più in generale, quelli considerati strettamente funzionali per la locazione.

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Requisiti fondamentali

Oltre alla categoria catastale e alla durata del contratto di locazione, ci deve essere un altro requisito necessario, che è di tipo soggettivo in quanto riguarda il locatore ovvero colui che dà l’immobile in affitto. Infatti è specificatamente richiesto che questi dia in locazione dell’immobile al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Per cui è necessario che si tratti di una persona fisica e che l’affitto (che può essere affidato anche a intermediari specializzati) sia fatto come privato.

A tal fine è irrilevante la forma giuridica del soggetto che svolge l’attività di intermediazione, così come non ha alcuna importanza la sua residenza, o la modalità con cui svolge l’attività (ad esempio un portale on line specializzato, oppure un’agenzia immobiliare, ecc). Può tra l’altro essere considerato un intermediario anche un conduttore o un ‘sub locatore’ che a sua volta dà l’immobile, la stanza o la pertinenza in affitto.

Invece non si avrà mai lo status di affitto breve per quanto riguarda:

• gli affitti di unità immobiliari ad uso abitativo (categorie da A1 a A9 con esclusione di A10) esercitate all’interno di attività di impresa, arti o professioni;
• i contratti tra datore di lavoro e dipendenti nei quali si offre una sistemazione abitativa come foresteria per agevolare gli stessi dipendenti.

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Cosa cambia con la nuova legge?

Il cambiamento più significativo introdotto con la nuova norma riguarda gli obblighi spettanti agli intermediari che sono tenuti a comunicare i contratti che vengono conclusi tramite il loro intervento e a pagare il corrispettivo dovuto al locatore al netto dell’aliquota del 21% dovuta come cedolare secca.

In pratica gli intermediari devono operare come sostituti di imposta. L’unica situazione in cui manca l’obbligo di comunicazione dei contratti si ha quando il contratto di affitto viene annullato o c’è la risoluzione dello stesso. Altrimenti gli stessi intermediari sono obbligati a comunicare come dati (senza verificarne la veridicità):

• nome e cognome del locatore;
• codice fiscale del locatore;
• durata del contratto (max 30 giorni);
• importo del canone di locazione lordo;
• indirizzo dell’immobile oggetto del contratto di locazione.

Questi dati vanno trasmessi tramite l’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui sono stati stipulati i contratti di affitto.

Quando l’intermediario deve fare da sostituto di imposta?

In generale l’intermediario svolge sempre le funzioni di sostituto d’imposta tranne nel caso in cui non ha la disponibilità finanziaria delle somme pagate dal conduttore. Un esempio si ha quando il pagamento avviene con assegno che sarà logicamente intestato al locatore e non all’intermediario.

Il regime cedolare è obbligatorio?

La comodità e semplicità di applicazione del regime della cedolare secca ha creato un abbinamento quasi naturale nel caso degli affitti brevi. Tuttavia il locatore può anche decidere di avvalersi della tassazione ordinaria. In questo caso all’intermediario spetteranno solamente gli obblighi di comunicazione.

N.b. Nel caso quest’ultimo avesse optato per la cedolare secca ma l’intermediario non avesse applicato la ritenuta, sarà tenuto ugualmente al pagamento dell’imposta con tassazione ordinaria (dichiarazione Irpef).

Codice identificativo di riferimento (Cir)

Nelle grandi città come Milano e Roma il rischio di abusivismo è considerato particolarmente elevato. Per ridurre il rischio soprattutto nell’ambito degli affitti brevi e delle case vacanza, nella Regione Lombardi è stato introdotto il Cir ovvero il Codice Identificativo di Riferimento.

Con questo sistema ad ogni casa che viene data in affitto viene attribuito un codice univoco identificativo, subito dopo la comunicazione di “avvio di attività”. Questo codice funzionerà come funziona il codice fiscale, racchiudendo tutti i dati identificativi del privato che affitta.