Sublocazione immobile: cosa dice la legge

La sublocazione è trattata nel codice civile (art 1594). Come si evince dal nome si tratta di una tipologia di contratto che prevede la possibilità di ‘cedere’ il contratto di locazione, da parte del conduttore. Tuttavia l’ordinamento italiano prevede delle limitazioni alla libertà di ‘sublocare’ un immobile, soprattutto se questo ha come destinazione d’uso quella di immobile per uso abitativo. Vediamo tutto nel particolare.

Indice articolo

• Limiti del locatore per immobili a uso abitativo
• Limiti del locatore per immobili a uso non abitativo
• Obblighi burocratici
• Trattamento fiscale

La questione ‘nodale’ da affrontare è quindi se un conduttore possa o meno locare l’immobile per il quale paga un canone di affitto. Per prima cosa si deve escludere la presenza dell’indicazione specifica in contratto che non si possa sublocare. Tale clausola è perfettamente legale e impedisce qualsiasi possibilità di sublocare del conduttore. Se non è prevista questa clausola allora la sublocazione è contrattualmente possibile anche se è necessario distinguere tra la locazione parziale e quella totale.

La motivazione è data dal fatto che alla base di un contratto di questo tipo il locatore deve sempre poter ‘scegliere’ il conduttore al quale affida un bene dietro pagamento di un corrispettivo. Senza alcuna forma di limitazione potrebbe capitare che un soggetto possa fare da prestanome per ottenere un immobile in locazione, e poi cedere il contratto a un altro soggetto, che magari non sarebbe stato preso in considerazione dal locatore stesso. Quindi le limitazioni sono state introdotte per evitare che la normativa venisse aggirata senza dare le giuste forme di tutela al proprietario dell’immobile stesso.

Analizziamo insieme i due scenari:

1. Sublocazione totale

   Nel caso di sublocazione di un immobile per uso residenziale, per poter procedere è necessario informare prima il locatore e ottenere anche il suo consenso. Se non si è ottemperato a questo aspetto il locatore può sia chiedere la restituzione immediata dell’immobile locato che chiedere il danno al conduttore stesso.

2. Sublocazione parziale

   Se si vuole fare una sublocazione parziale allora il conduttore deve dare comunicazione con raccomandata al locatore, ma non è necessario ricevere anche il consenso. In pratica è sufficiente che sia data comunicazione per poter procedere. Nella lettera di comunicazione deve essere specificato il nome del subconduttore, la durata dei contratti e anche il numero di vani che sono dati in sublocazione (a prova che questa è parziale e non totale).

Nel caso di un immobile destinato ad attività, o comunque adibito a un uso differente rispetto a quello di tipo residenziale, il conduttore che vuole subaffittare ha maggiore libertà. Infatti può sublocare il locale, senza aver bisogno del consenso del locatore, ma a condizione che:

• con il locale venga locata o ceduta anche l’attività che veniva svolta (specificata nel contratto di locazione);
• ne venga data comunicazione, sempre con raccomandata A/R.

E’ importante che ci siano alcune indicazioni specifiche in tale comunicazione per dare modo al locatore di sapere quale sarà il soggetto tenuto al pagamento del canone mensile. Detto questo se il subconduttore non dovesse provvedere il locatore potrà logicamente rivalersi sul conduttore cedente per ottenere il pagamento delle somme che gli spettano.

Per le comunicazioni al locatore non sono previste delle forme o modelli specifici ma è sufficiente che il tutto sia dimostrabile, tramite raccomandata e che siano riportate le informazioni necessarie perché il locatore conosca esattamente le condizioni e l’identità del sublocatore. Per quanto riguarda invece gli aspetti fiscali, ci sono obblighi sia sulla registrazione del contratto che sul trattamento ai fini dell’imposizione fiscale.

Per prima cosa il contratto va regolarmente registrato e quindi si deve pagare l’imposta di registro pari al 2% sul canone pattuito (anche se non detta in modo specifico dalla normativa c’è stata una circolare della Agenzia delle Entrate che ha specificato che a livello di interpretazione va versata). L’obbligo di registrazione non c’è, come per gli altri contratti, solo se la durata della locazione è inferiore a 30 giorni. Se invece è superiore si deve provvedere entro 30 giorni dalla firma del contratto o dalla sua decorrenza. Per la registrazione è necessario usare il modello RLI e accompagnarlo, dopo averlo compilato, con la ricevuta di avvenuto pagamento tramite il modello F24 Elide.

Approfondimento: Guida alle detrazioni fiscali in caso di mutuo ristrutturazione.

Gli importi percepiti vanno dichiarati nei redditi diversi, della dichiarazione dei redditi, non potendo applicare la cedolare secca (esclusa proprio per i proventi da sublocazione). Nel particolare ’è da compilare il quadro D Redditi da fabbricati del 730 oppure il quadro RL del modello Unico P.F.

N.B. Non vanno compilati gli spazi che compila un locatore (B Redditi da Fabbricati nel 730 oppure RB del modello Unico P.F) in quanto il conduttore non è proprietario dell’immobile.