Come funziona l’affitto turistico – Guida 2019

Mettere a reddito la seconda casa è possibile tramite un contratto di locazione, che però può avere caratteristiche, e quindi obblighi e oneri, differenti a seconda che si scelga un normale affitto, una casa vacanza, oppure un affitto turistico.

Indice articolo

• Cosa cambia per il conduttore?
• Quali sono gli obblighi e le caratteristiche sugli affitti turistici?
• Obblighi e adempimenti fiscali
• Cosa cambia da una casa Vacanza?
• Conclusioni

Il conduttore avrà a disposizione un diritto reale di godimento sull’immobile oggetto del contratto e quindi potrà usarlo nel rispetto di quanto previsto dal contratto stesso. Ci saranno delle differenze solo a seconda della durata del contratto:

• se desidera una casa in cui vivere per un periodo medio lungo (ad esempio un paio di anni, e comunque oltre i 3 mesi) allora stipulerà un contratto di affitto normale, che potrà essere anche stagionale;
• se vuole una casa dove trascorrere le vacanze, per un periodo non brevissimo, comunque non superiore a 3 mesi, allora otterrà un affitto turistico;
• se vuole una sistemazione legata a una brevissima permanenza, anche dovuta a questioni lavorative, saranno più probabili contratti di affitto breve oppure una locazione in casa vacanze.

Per lo stesso conduttore gli obblighi saranno principalmente due e cioè:

• rispetto dei termini del contratto nella conduzione dei locali o dell’immobile;
• pagamento di quanto pattuito nei tempi e nelle modalità previste nel contratto stesso.

Quindi per un conduttore non ci saranno grandi differenze tra le varie alternative, se non per la possibile durata del contratto, mentre per il locatore come vedremo dopo, le differenze sono sicuramente maggiori.

Nel contratto di tutte e tre le alternative non sono previsti né inclusi i servizi accessori come la pulizia giornaliera dei locali oppure il cambio della biancheria, la ristorazione, e tutte quelle attività che rientrano nel contratto di albergo (tali attività possono essere fatte all’inizio e al termine della locazione, ma non durante).

E’ necessario che la ragione per la quale il conduttore cerca una sistemazione in affitto turistico sia di tipo voluttuario, e inoltre la durata massima di 3 mesi non può essere ignorata. Non è invece prevista una durata minima obbligatoria e sotto i 3 mesi si può anche chiedere un nuovo contratto se c’è la disponibilità dei locali. L’ubicazione dell’immobile non deve essere per forza in una zona di interesse turistico (è sufficiente la volontà o esigenza del conduttore che però deve essere chiara e riportata in modo palese nel contratto di affitto). Di contro può avvenire nel rispetto dei regolamenti condominiali anche in un immobile in condominio (approfondimento: Mutuo condominiale). La forma del contratto deve essere per iscritto, e a seconda della durata si definisce:

• locazione turistica lunga;
• locazione turistica breve;
• locazione turistica brevissima.

Nel contratto devono essere riportate alcune informazioni essenziali e cioè:

• la durata della locazione,
• possibilità di recesso (come esercitarlo e quando);
• entità e modalità di pagamento della cauzione;
• entità e modalità di pagamento del canone;
• entità e modalità di calcolo e di pagamento delle spese accessorie;
• locali accessibili o parzialmente accessibili;
• calcolo delle utenze.

La definizione delle varie condizioni è abbastanza libera tranne che per il calcolo sulla perdita della cauzione, in tutto o in parte, a seconda del momento in cui avviene il recesso, per il quale si tiene conto del seguente schema:

• massimo il 10% se mancano almeno 30 giorni prima della data di locazione;
• massimo il 25% se mancano 21 giorni almeno alla data di locazione;
• massimo il 50% se mancano 11 giorni almeno alla data di locazione;
• massimo il 75% se mancano 3 giorni almeno alla data di locazione.

Il canone può essere liberamente deciso dalle parti, mentre per l’anticipo a titolo di caparra per la prenotazione, non deve eccedere il 25% di quanto dovuto. Questa non può essere richiesta oltre 6 mesi antecedenti alla data di locazione stessa.

Approfondimento: Caparra confirmatoria.

Il contratto di affitto turistico va registrato solo se la durata è superiore ai 30 giorni. Questi possono essere raggiunti anche con differenti prenotazioni di uno stesso conduttore, ed in periodi diversi per anno solare. Se già in partenza la durata è di 30 giorni o superiore allora la registrazione va fatta entro 30 giorni dalla firma, pagando l’imposta del 2% di registro. Quest’ultima non si applica solo se:

• l’importo è inferiore a 67 euro;
• si adotta la cedolare secca.

La durata superiore ai 30 giorni prevede anche un altro obbligo formale da parte del locatore, il quale dovrà, entro 48 ore dall’inizio della locazione, fare denuncia presso le autorità competenti dei nominativi dei conduttori se si tratta di cittadini Ue. Se invece si tratta di cittadini apolidi oppure extra Ue, la denuncia va sempre fatta indipendentemente dalla durata. Se infine nel comune è prevista la tassa di soggiorno va richiesta e versata.

Chi offre questo tipo di “locazione” lo fa, anche se può essere occasionale, con un approccio più ‘professionale’ rispetto all’affitto turistico. In quest’ottica ci sono alcuni obblighi da rispettare proprio a livello formale quali:

• la comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) di inizio dell’attività, di eventuali sospensioni o di cessazione definitiva dell’attività;
• la compilazione e la trasmissione dei dati delle persone ospitate all’autorità di pubblica sicurezza, indipendentemente dalla durata;
• la comunicazione dei flussi turistici per le rilevazioni Istat, alle autorità competenti per il territorio (Regioni o Città Metropolitane);
• l’esposizione in casa dei moduli di dichiarazione dei prezzi rilasciati dal Comune di riferimento.

Prima di mettere a reddito il proprio immobile con un affitto turistico è comunque preferibile appurare tutti gli aspetti burocratici in modo approfondito rivolgendosi a professionisti od ancora alle Agenzie Regionali appositamente dedicate. Ne è un esempio quello della Regione Lazio che può essere raggiunto anche online attraverso il sito istituzionale e via mail agli indirizzi riportati sempre all’interno della suddetta pagina.