Investire in immobili senza rischi: consigli utili

Un’operazione sbagliata è capitata a tutti i tipi di investitori, anche a quelli più prudenti, ma sorprenderà scoprire che nella grande maggioranza dei casi gli investimenti sbagliati sono stati quelli immobiliari e non quelli finanziari. Ma perché si viene a sapere sempre di questi ultimi, mentre per quanto riguarda gli investimenti immobiliari non ci sono mai dei reo confessi?

Probabilmente per una questione principalmente di dignità e pudore, dal momento che dare la colpa ad un consulente, un amico o chiunque altro abbia dato un consiglio sbagliato su un investimento in azioni (o quote di fondi comuni) è un’ esternazione che ha anche una funzione catartica, mentre invece ammettere di aver sbagliato l’investimento considerato (a torto) il più sicuro in senso assoluto, fa sentire semplicemente degli sciocchi.

Un approccio che nasce dall’idea tradizionale, molto radicata in Italia, che il mattone non tradisce mai, e che rischia di portare a fare scelte ‘affrettate’ peccando della giusta prudenza ed obiettività.

Quando è possibile sbagliare: azioni o immobile?

Secondo le statistiche riportate dalla società di consulenza finanziaria indipendente, Moneyfarm, infatti, il mattone ha perso terreno per circa il 15% del valore che aveva circa 25 anni fa (fonte Moneyfarm.com – Data 29 ottobre 2018). Una contrazione dovuta principalmente ai primi 5 anni della crisi finanziaria europea (2008/2013) in cui le compravendite, secondo i dati della Federazione agenti immobiliari, sono diminuite di circa il 40% (Fonte repubblica.it – Data 29 ottobre 2018).

Tutto questo ha fatto capire che non è assolutamente detto che il mattone sia sempre un investimento sicuro dimostrando ai più che anche gli immobili possono andare incontro a forti svalutazioni.

Ciò non implica necessariamente che chi ha compiuto investimenti immobiliari in questo arco di tempo, abbia necessariamente fatto un cattivo affare soprattutto se si è riusciti ad acquistare in “sconto” usando la stessa ottica che si deve impiegare per gli investimenti finanziari e cioè: inutile acquistare beni (azioni e immobili) quando i prezzi sono al massimo.

Come ridurre i rischi?

Fatto salvo questo concetto c’è un’altra regola preziosa da considerare quando si decide di fare un investimento (che sia immobiliare o finanziario): gli affari sono affari e non bisogna farsi condizionare da altre considerazioni che non siano legate in modo oggettivo all’affare.

Con un immobile questo approccio può essere più complicato, perché può capitare di innamorarsi di una casa (o di detestarla), perdendo di vista l’obiettivo principale, che è quello di ottenere semplicemente un guadagno. Quindi l’approccio da usare sempre è quello di appassionarsi all’operazione di investimento in sé e non all’oggetto di quell’investimento. Passiamo ora a consigli più pratici analizzando dove è meglio acquistare una casa come investimento.

Investimenti immobiliari: la scelta della location migliore

Scegliere come location le grandi città per far i propri investimenti immobiliari è un buon punto di partenza, ma a patto che la scelta venga fatta in quelle che hanno un elevato turnover di turisti, così da sfruttare l’ultima moda molto redditizia delle locazioni, ovvero quella degli affitti brevi.

Quindi scegliere grandi città come Roma e Firenze per il turismo, o Milano per le questioni lavorative, rappresenta ancora oggi una buona scelta. Tuttavia ciò espone ad elevati investimenti, dal momento che non si possono scegliere zone poco collegate, o tipologie di immobili difficili da piazzare in questo sistema di affitti.

Bisogna, di contro, evitare di acquistare immobili sottoprezzo per problematiche come la mancanza di comodità di accesso (ad esempio nessun ascensore su piani alti), od in zone poco sicure (chi sceglie gli affitti brevi si informa sulla qualità di vita e sicurezza della zona in cui andare a soggiornare).

Anche la zone di provincia (soprattutto quelle medio piccole come ad esempio Parma, Modena, ecc) hanno ampie oscillazioni di prezzo. Qui il buon affare si riferisce alle aree più strettamente collegate al centro principale o legate a studenti e lavoratori, a ridosso dei centri industriali od università.

Quale immobile scegliere?

Ovviamente queste considerazioni devono vincolare la scelta del tipo di immobile da acquistare: per affittare una casa a studenti non ha senso puntare a monolocali, più adatti invece ai lavoratori. Ciò incide logicamente sull’ammontare delle somme da impiegare considerato che difficilmente, in caso di necessità, la somma investita sarà di nuovo resa liquida in tempi brevi. E’ infatti necessario affrontare gli investimenti immobiliari con un orizzonte temporale di lungo periodo sia se si punta al rendimento da affitto che sulla progressiva rivalutazione dell’immobile.

Investimenti immobiliari all’estero o in Italia?

Quando si decide di investire in case in Italia, ci si deve preoccupare principalmente di acquistare ad un prezzo scontato, mentre quando si fa un investimento immobiliare all’estero bisogna considerare anche il peso del cambio valutario nel corso del tempo e la presenza di qualcuno sul posto che segua “l’investimento” da vicino.

Ci sono poi da considerare le differenze legislative, che si riflettono sui documenti che bisogna richiedere, sulle autorizzazioni da ottenere e sui costi che complessivamente accompagneranno l’operazione, come le imposte locali e le tasse. Quindi prima di scegliere di fare un investimento immobiliare all’estero (alle Canarie, piuttosto che a Malta, oppure oltreoceano come ad esempio negli Stati Uniti) bisogna considerare a fondo tutti questi aspetti attraverso un sopralluogo diretto o rivolgendosi a agenzie specializzate in questo genere di compravendite.

Attenzione alle ‘false’ promesse

Anche se gli acquisti che mettono in gioco in nostri risparmi con il “mattone” vengono pubblicizzati come investimenti immobiliari a reddito garantito, sia se si acquista in Italia che se si acquista all’estero, bisogna investire i propri soldi solo in immobili che non richiedono elevate spese di manutenzione (difficili altrimenti da quantificare sui rendimenti).

Se poi ci si deve affidare a un’agenzia o a consulenti, bisogna pattuire in modo chiaro i costi fissi (da evitare se possibile) e le provvigioni per il procacciamento degli affittuari (da preferire con commissioni variabili, senza fissi minimi, e sempre fatturati).

Conclusioni: conviene ancora investire oggi?

Focalizzando quanto appena evidenziato con l’anno in corso (2018) possiamo apprezzare un iniziale inversione di tendenza con i rendimenti legati agli investimenti immobiliari in crescita. Secondo quanto analizzato dal sito specializzato Idealista al 30 luglio 2018 infatti il profitto medio è pari al 5,9% se ci riferisce al mercato residenziale e quasi del 10% nel caso dei negozi.

Approfondimento: Come scegliere il miglior mutuo?.


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