Come calcolare la superficie calpestabile ai fini Tari e non solo: informazioni utili

Chiunque si sia interessato all’acquisto di un immobile, e poi in qualità di proprietario abbia dovuto pagare la tassa sui rifiuti (da qualche anno anche se solo affittuario con l’arrivo della Tari) ha sentito parlare di superficie calpestabile. Per sua definizione questa è la superficie reale che costituisce lo spazio di ciascun “vano” o stanza di un appartamento, o in generale di un immobile che sia esso ad uso abitativo, ufficio o di destinazione di tipo commerciale.

Superficie utile o commerciale?

La prima cosa da fare a riguardo è comprendere la differenza con quella detta “commerciale” alla quale si riferiscono molto spesso i costruttori e, sovente, anche nelle compravendite tra privati. La superficie calpestabile non tiene conto delle mura di divisione o perimetrali, e degli spazi esterni (come balconi, porticati, ecc).

Per cui quando si acquista un immobile bisogna fare attenzione che nel contratto o nella proposta di vendita si parli di superficie commerciale o calpestabile (vedi anche Documenti per richiedere un mutuo), visto che quella commerciale è sempre molto più ampia di quella utile. E’ quest’ultima che deve essere presa in considerazione come base imponibile del calcolo della Tari, ragion per cui da novembre del 2015 le visure catastali, quando è possibile, riporteranno non solo la rendita e i dati dei proprietari, oltre le percentuali di possesso, ma anche la superficie calpestabile.

Soprattutto nelle prime fasi è richiesta una certa attenzione da parte dei proprietari, perché ci possono essere delle discrepanze tra i dati reali e quelli invece riportati nel catasto, ma in questi casi bisognerà comunicarlo dandone opportuna giustificazione.

Come si calcola?

Questo tipo di misurazione o calcolo può essere fatta, se serve una certificazione, solo dai geometri. A provvedere possono essere quelli del catasto, che dalla planimetria possono arrivare al calcolo di quella calpestabile.

Se invece si vogliono conoscere i criteri di calcolo adottati come consuetudine dagli agenti immobiliari o in fase di perizia (vedi anche Perizia e stima notarile), allora dalla superficie risultante dalla planimetria, si provvede a togliere delle ‘fette’ di superficie usando delle “franchigie” e cioè:

  • per un immobile in cemento armato si toglie il 10% dalla superficie totale;
  • per case con mura in tufo “storiche” si toglie il 15%;
  • se ci sono superfici esterne di norma si elimina il 25%.

Questo genere di calcolo è ovviamente molto approssimativo. Se si ha la necessità di una misurazione accurata si deve passare per un tecnico abilitato, che deve intervenire sul posto.


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