Tutto sui mutui 90 per cento prima e seconda casa 2018

Periodicamente le banche si adattano alle nuove tendenze dettate dal trend di mercato ed il settore dei mutui non fa eccezione. A riguardo quella che si è consolidata nel 2018 vede un ritorno alle proposte con un Loan to value superiore all’80%. Il mutuo 90 per cento in realtà non costituisce una vera e propria novità, soprattutto se si guarda alle banche che hanno da sempre costruito una parte della propria offerta proprio con prodotti di questo tipo (come ad esempio Intesa Sanpaolo).

Tuttavia anche analizzando la proposta di altri istituti di credito vediamo che oggi trovare un mutuo con LTV superiore all’80% non è più una rarità. Detto questo bisogna fare attenzione se si tratta di prodotti “convenzionati con fondi di garanzia” oppure liberi dai vincoli e quindi accessibili ad una più vasta ‘platea’.

Trovata promozionale o nuovo trend?

Per chi è alla ricerca di una nuova prima casa , oppure sta cercando di acquistare la sua seconda casa, approfittando di una fase in cui il trend delle compravendite è in ripresa ma ancora non ha portato a vette inavvicinabili di prezzo, è importante capire se le offerte di mutuo al 90 per cento sono frutto di una fase promozionale che si chiuderà a breve, oppure possono essere considerate come un nuovo trend che potrà essere sfruttato per un intervallo di tempo non troppo breve.

Per capire questo aspetto può essere utile fare un’osservazione dei dati che il Barometro Crif ha pubblicato a Settembre 2018, da cui emerge un fatto molto importante: la spinta dei mutui di surroga si è quasi del tutto esaurita e l’offerta dei mutui ne ha subito un contraccolpo notevole.

(Fonte Sole24 Ore – Data rilevazione: 25 ottobre 2018)

Come si può vedere nel grafico, dal 2013 alla prima parte del 2017 la richiesta dei mutui ha avuto un trend positivo, proprio grazie alle richieste di surroga, che dopo una fase di picco hanno iniziato a ridursi. Nel 2018 vediamo un cambio di trend, dovuto questa volta non più alle surroghe quanto a una modesta ripresa delle compravendite che le banche hanno voluto accompagnare proprio offrendo percentuali di finanziamento meno avare rispetto al passato. Questa scelta è stata determinata da due tendenze e cioè:

  • la possibilità per giovani e coloro che hanno difficoltà di accesso al finanziamento “per la casa” (come per le categorie del Plafond casa), di poter utilizzare fondi di garanzia che permettono alle banche di finanziare il 100% di un prezzo di acquisto;
  • la scelta da parte di numerosi istituti di credito di cercare di spingere la ripresa del mercato dei mutui facendo leva su una delle poche condizioni sulle quali possono agire.

Oggi infatti gli spread hanno raggiunti livelli molto bassi e non permettono troppa libertà di manovra. L’unico aspetto interessante sul quale agire è quindi rappresentato da percentuali di finanziabilità (LTV) più alte, così da ampliare l’offerta anche a coloro che non hanno quel 20 o 25% necessario per acquistare una casa con un mutuo classico da LTV all’80%.

Quali caratteristiche hanno questi mutui?

Per un mutuo con LTV superiore o pari al 90 per cento, che non rientri negli accordi dei vari fondi di garanzia (come ad esempio il Plafond casa per il quale ci sono condizioni e limiti), non si può parlare di vere e proprie caratteristiche comuni a tutte le offerte. Ogni banca infatti decide come regolare “l’eccedenza” a proprio modo. Inoltre alcuni istituti di credito hanno destinato questa soglia solo a determinate categorie tra cui i giovani (generalmente under 35 anni) mentre altri aprono questa possibilità un po’ a tutti, applicando specifiche garanzie. Per comprendere almeno in linea generale le caratteristiche di questa tipologia di mutuo prendiamo in esame due offerte: quella di Intesa Sanpaolo e quella di Banca Mediolanum con il mutuo Young.

Intesa Sanpaolo

Come già accennato con Intesa Sanpaolo in caso di un mutuo di acquisto (basta che non venga richiesto per costruzione) il LTV può arrivare fino al 95%. Se si è giovani under 35 anni la percentuale finanziabile arriva anche al 100%. Per entrambi gli LTV la durata massima è di 30 anni anche se per i 35 anni ci si può spingere anche fino a 40 anni se viene scelto il tasso fisso. Tramite il tool calcola rata mutuo di Intesa Sanpaolo abbiamo fatto una simulazione inserendo come dati:

  • età richiedente 40 anni;
  • importo da richiedere 190000 euro;
  • prezzo casa 200000 euro;
  • LTV 95%.

Come si può vedere nell’immagine, almeno sulla carta, la nostra richiesta può essere valutata dalla banca grazie all’offerta Mutuo Domus:

(Simulazione in data 25 ottobre 2018 da sito ufficiale Intesa Sanpaolo)

Mutuo Young di Banca Mediolanum

Questo mutuo è invece offerto solo a chi ha meno di 35 anni e non vuole un importo superiore a 300 mila euro. Solo con queste premesse si può arrivare a un LTV del 90%. Tuttavia per “premiare” chi richiedere LTV inferiori all’80% si applica una maggiorazione di spread se si supera questa soglia: 0,85%+0,20%.

In questo caso non abbiamo potuto fare una simulazione da mettere direttamente a confronto, in quanto in Banca Mediolanum rimane centrale la necessità di rivolgersi a un consulente Family Banker. Infatti il simulatore, nonostante l’inserimento di età compatibile con le condizioni del mutuo Young, non offre la possibilità di poter valutare un LTV fino a 90% fermandosi al classico 80% aperto a tutti:

(Simulazione in data 25 ottobre 2018 da sito ufficiale Banca Mediolanum)

Ovviamente in qualsiasi banca un semplice preventivo e un calcolo di “fattibilità” non deve prevedere alcun costo. Proprio per questo è sempre consigliato procedere a più richieste in modo da poter valutare le condizioni e l’eventuale risparmio in funzione anche del loan to value.

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