Acquisto casa da agenzia immobiliare: conviene pagare le provvigioni?

L’acquisto di una casa tramite agenzia immobiliare prevede una serie di procedure ben specifiche, che giustificano il pagamento di una provvigione a condizione che siano rispettati tutti i diritti e tutti i doveri che ha sia l’acquirente che l’agente immobiliare che ha seguito la pratica (vedi Guida acquisto prima casa). A volte sull’entità delle spese da sostenere, prima fra tutte le provvigioni, si può fare una sorta di negoziazione volta a ridurre la percentuale applicata. In altri casi la commissione viene indicata in modo fisso ed irrevocabile.

Come scegliere in sicurezza

Nonostante ci sia sempre un esborso da sostenere per poter ‘utilizzare’ i servizi dell’agenzia immobiliare, la maggioranza delle persone preferisce ugualmente acquistare tramite l’intermediazione degli agenti, per ridurre gli impegni burocratici e per sentirsi tutelati. Di contro non è detto che entrando in un’agenzia automaticamente si potrà contare su agenti abilitati e regolari nelle loro posizioni.

Per poter essere realmente sicuri la prima cosa di cui bisogna accertarsi è quindi che la persona a cui ci si sta rivolgendo sia un vero agente commerciale (la situazione può essere facilmente controllata perché gli agenti immobiliari devono essere iscritti nell’apposito albo).

Questo genere di rassicurazioni vanno ottenute con specifica richiesta all’agente stesso, che se regolarmente iscritto ha un certificato di iscrizione. In alternativa, tramite il suo nominativo, si può fare un controllo direttamente alla Camera di commercio, dove è tenuto il registro dei mediatori.

Questo tipo di informazione è molto importante sia perché con un agente non iscritto non si ha il vantaggio della vigilanza, ma soprattutto perché solo gli agenti iscritti nel registro possono chiedere il pagamento delle provvigioni.

Quali sono gli obblighi formali dei contratti?

Gli agenti dovrebbero utilizzare esclusivamente i moduli di proposta, di registrazione del contratto, di valutazione delle proposte, ecc, che sono stati depositati presso la Camera di Commercio locale. E’ inoltre necessario che i moduli prestampati in questione abbiano delle caratteristiche formali e sostanziali ben precise:

• per prima cosa devono essere stati formulati in modo chiaro. Il contenuto deve essere facilmente comprensibile. Se questi aspetti mancano si può chiedere la consulenza di un avvocato per vederci più chiaro. Fino a questo punto è bene non firmare nulla per evitare di avere difficoltà successive fino al rischio di dover portare avanti dei contenziosi che possono risultare anche piuttosto costosi;
• nei moduli devono essere riportati i dati identificativi della società alla quale appartiene l’agenzia, l’iscrizione nel registro del mediatore oppure quella del legale rappresentante della società stessa. I dati non devono generare confusione e ci deve essere modo di trovare senza difficoltà l’interlocutore in caso di problemi;
• ogni modulo deve indicare in modo chiaro l’oggetto del contratto stesso. Questo significa che per fare una proposta dovrà essere compilato un modulo che riporti chiaramente che è adibito alla formulazione di proposte di acquisto, se si vuole dare un mandato o un incarico all’agente, questo dovrà essere ciò che riporta nel contenuto il modulo, ecc;
• in ogni modulo devono essere riportate tutte le informazioni necessarie attinenti all’oggetto;
• il modulo non deve avere parti lasciate in bianco. Quindi tutte le parti di interesse vanno compilate, mentre quelle che non interessano devono essere barrate in modo non equivoco;
• i moduli devono essere firmati dall’acquirente in modo autografo e vanno firmati allo stesso modo anche dall’agente immobiliare. Se viene messo solo il timbro, anche se riportante il nome dell’agente, è comunque richiesta in aggiunta anche la firma autografa. In mancanza di questo elemento il modulo non va accettato. Si tratta di una condizione che viene spesso sottovalutata dando per valido il timbro o la possibile firma in un secondo momento.

Obblighi dell’agente

Un agente immobiliare è tenuto a dare spiegazioni dettagliate anche personalmente che si vanno obbligatoriamente ad aggiungere alle informazioni riportate nei contratti. Se poi ci sono delle parti poco chiare, l’agente è tenuto a dare delle spiegazioni chiarificatrici. Qualora non fossero sufficienti o soddisfacenti, è tenuto a dare una copia dei moduli o dei contratti prima della firma per permetterne la consegna e la valutazione da parte di un avvocato.

L’agente è anche tenuto a dare tutte le informazioni necessarie sull’immobile, sulla reale situazione delle sue condizioni, se ci sono delle questioni legate a vincoli, problemi urbanistici, permessi pendenti, ecc. Qui bisogna tener presente che l’agente è obbligato ad assumere tutte le informazioni necessarie, usando la cosiddetta diligenza professionale.

Se omette o mente su informazioni ottenute in modo diretto (chiedendo direttamente al proprietario venditore) o indiretto (acquisendo dati catastali, visure, ecc), ne potrà rispondere civilmente. L’acquisto della casa con agenzia immobiliare deve anche garantire una semplificazione per poter accedere agli immobili che si intende visionare. Quindi l’agente deve essere reperibile e deve fornire un contatto telefonico facile (logicamente da contattare durante gli orari di lavoro) per l’accessibilità agli immobili.

Provvigioni: quando sono obbligatorie?

L’aspetto meno positivo dell’acquisto della casa con agenzia immobiliare è costituito dal pagamento delle provvigioni. A riguardo è importante che queste siano note fin dal principio, e che siano specificate nel contratto che si stipula con l’agenzia stessa. Deve essere riportata l’entità (se fissa) oppure le modalità di calcolo e la percentuale con cui si calcoleranno quelle variabili. Se si ha intenzione di ottenere uno sconto sulla percentuale che verrà applicata, bisogna negoziare queste riduzioni in fase di stipula del contratto stesso. Successivamente non si ha potere contrattuale e l’agente può legittimamente rifiutarsi di venire incontro all’acquirente.

Per quanto riguarda invece il momento in cui l’agente matura il diritto al pagamento della provvigione, questo dovrebbe essere specificato nel contratto della proposta. In tal caso è comunque necessario che la proposta dell’acquirente sia stata accettata dal venditore. Ad esempio se la vendita avviene con subordinazione alla concessione di un mutuo, solo quando il mutuo è concesso l’agente maturerà questo diritto.

Bisogna comunque chiedere che venga rilasciata regolare fattura, con l’aggiunta dell’Iva, considerato che fino a 1000 euro le provvigioni possono essere portate in detrazione nel 730.

Vedi anche: Guida ai mutui ristrutturazione.

Vendita diretta dell’immobile dopo essersi rivolti ad un’agenzia: cosa succede?

Può succedere che un acquirente si accordi direttamente con il venditore, anche a distanza di tempo dal momento in cui aveva visto l’immobile tramite l’agente. In questo caso l’agente, secondo buona parte della giurisprudenza, può chiedere che gli venga pagata ugualmente la provvigione, anche se non ha svolto altre mansioni successivamente (essendosi trasformata in una vendita da un privati ad un altro privato senza intermediazione).