Comprare casa con mutuo al 100%: quali sono le migliori banche?

I mutui 100% hanno fatto la loro comparsa nel mercato italiano sulla scia del boom immobiliare, dal momento che rappresentano delle tipologie di finanziamento non previste in modo esplicito dalle leggi in materia, ma sono frutto di esperienze maturate all’estero.

Tuttavia non rappresentano una modalità in contrasto con la disciplina che regola e tutela il credito fondiario, anche se sono diventati via via meno presenti nelle offerte, perché considerati eccessivamente rischiosi da parte degli istituti bancari.

La ragione sta nel fatto che chi cerca un finanziamento che copra per intero il prezzo dell’immobile non mostra capacità di risparmio, per cui non offre grandi garanzie per un rimborso prolungato nel tempo (vedi anche Mediatori ed agenti creditizi).
Questa è anche una delle ragioni per cui ancor più difficilmente si trovano prodotti atti a coprire il 100% del prezzo di acquisto o del valore dell’immobile scelto quale seconda casa. Complicazioni che variano in funzione del parametro al quale decidono di affidarsi le banche che comunque concedono più spesso spazio al secondo aspetto.

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Mutui 100% giovani: quali agevolazioni?

Un problema che può riguardare delle specifiche categorie, come i giovani, che non hanno avuto dalla loro parte il tempo necessario per costruire una base di risparmio, e per i quali possono essere previste delle forme di aiuto, come i mutui giovani, che spesso si confermano nella forma di mutui 100%.
Negli ultimi anni, anche lo Stato si è mosso per permettere a queste categorie finanziariamente meno forti di trovare maggiori facilitazioni nella concessione dei mutui, e nell’innalzamento della soglia finanziabile, tramite la nascita di fondi di garanzia e apposite convenzioni, come il Fondo Garanzia Giovani e il Plafond Casa. Non tutte le banche vi hanno però aderito considerando che l’adesione è stata puramente facoltativa.

Come ottenere i mutui 100%?

Il primo e fondamentale requisito è quello di rivolgersi ad una banca che ne preveda l’erogazione. Nella ricerca ci si può rivolgere ai mutui legati a particolari target di clientela, come i già citati mutui giovani, che mediamente prevedono delle agevolazioni sui tassi o sulle spese accessorie,oppure delle facilitazioni nell’accesso al credito (vedi Quantitative easing mutui).

Ci sono banche che sono tornate a proporre mutui 100% per tutti, ma chiedendo il pagamento di spread più alti. In ogni caso, prima di scegliere un mutuo 100% bisogna essere molto prudenti, dal momento che se si volesse cambiare banca o condizioni, sia con la surroga che con la sostituzione si dovrebbero affrontare non pochi problemi od addirittura impedimenti consistenti.

Convengono davvero?

Se si è indecisi sulla possibilità di optare su un mutuo 100 per cento, senza che ciò sia strettamente necessario, solamente perché in questo modo non si deve dare fondo a tutti i propri risparmi, si deve comunque tener presente che si tratta di una tipologia di finanziamento che non conviene dal punto di vista strettamente economico.

Esistono dei programmi che permettono di vedere quale è l’incidenza degli interessi in più pagati, che è notevolmente maggiore rispetto al semplice 20% in più che viene richiesto di capitale. Questo a causa degli effetti moltiplicativi derivanti dal sistema di liquidazione di interessi passivi con l’ammortamento alla francese e in via anticipata.

Altro punto a sfavore di questa tipologia di mutui è dovuto al fatto che di norma la scelta, per i tassi, non può andare oltre il variabile o il tasso fisso, il che può costituire un bel limite specialmente dopo la felice affermazione dei mutui detti “flessibili” oppure strutturati o ad opzione.

Se poi non si ha la possibilità di operare in modo diverso, si deve comunque cercare di risparmiare sulla durata del piano di ammortamento, pagando qualche decina di euro in più. Ove possibile, cercando di ridurre la durata di almeno un quinquennio.

Esempi di banche con mutui 100%

  • Banca Bper prevede alcuni mutui che permettono di ottenere fino al 100% del minore tra il prezzo e il valore commerciale. In media viene chiesto un aumento di spread a partire da uno 0,80%;
  • Banca Intesa SanPaolo con il mutuo Superflash dedicato agli under 35 anni, aggiunge ai vantaggi di una durata fino a 40 anni per la sostenibilità della rata, anche un finanziamento fino al 100% oltre che la possibilità di una gestione flessibile, senza rinunciare a uno spread che rimane nella media;
  • Anche Mps prevede una soluzione, dedicata a giovani coppie e famiglie, che finanzia fino al 100% del minore tra prezzo e valore dell’immobile. Ci sono però alcuni limiti legati all’obbligo di scegliere un mutuo variabile, in più indicizzato al tasso Bce, con uno spread che sale in funzione della durata, da un minimo di 3,35% ad un massimo del 3,85%.
  • Tra le grandi banche Bnl ha un mutuo 100% dedicato ai giovani, ma l’unica agevolazione è legata allo sconto del 20% sulle spese accessorie.
  • Una delle poche banche che utilizza praticamente un pari trattamento “economico” (al netto del costo delle polizze che permettono di raggiungere delle garanzie aggiuntive) tra un mutuo al 100 per cento e uno con percentuale di copertura fino ad un massimo dell’80% è Cariparma con il suo prodotto Gran Mutuo 100. C’è da dire però che se da una parte non si hanno delle discrepanze tra il tasso in termini di Taeg che viene pagato con esso rispetto a quello di un altro tipo della stessa banca, per entrambi i casi il tasso richiesto tende ad essere piuttosto alto. E ciò vale tanto per il tasso fisso che per quello variabile, a causa di spread che rimangono comunque eccessivamente elevati.

Mutuo valore Italia: la migliore scelta per i giovani?

Il prodotto che rimane complessivamente il più interessante, sia per possibilità di riuscire ad ottenerlo che per condizioni economiche applicate dalla banca proponente, è però Mutuo Valore Italia giovani, che rientra nella felice gamma di prodotti dedicati all’acquisto della casa denominata Valore Italia. Questo prodotto, evidentemente dedicato ai giovani, comprende in realtà una fascia piuttosto ampia di persone, poiché si rivolge a tutti gli under 40 anni.

Unicredit sfruttando le agevolazioni del Fondo di Garanzia giovani, per un importo pari al 100% del valore e/o prezzo dell’immobile (purché non si superino i 250 mila euro), permette non solo di ottenere un prodotto conveniente dal punto di vista dei tassi, con spread che rimangono compressi nella fascia medio-bassa, ma anche caratterizzato da condizioni complessivamente agevolate, senza l’obbligatorio aggravio dei costi dovuti alla polizza fidejussoria.

La scelta può essere orientata su tasso variabile o tasso fisso, ma soprattutto in entrambi i casi non viene a mancare quell’aspetto fondamentale della consulenza e del check up periodico per poter apportare le modifiche necessarie, oltre alla possibilità di sfruttare le funzioni flessibili, come il salta o il modifica rata.


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