Loan to Value e mutui prima casa: cosa cambia fra spread, tassi e costi accessori

Quando ancora il mercato dei mutui era impregnato di soluzioni atte a forzarne il normale funzionamento (soprattutto con l’ampio uso di mutui 100 e pratiche di ‘sopravvalutazione” dell’immobile per ottenere le somme necessarie per far fronte anche alle spese di acquisto), c’erano alcuni aspetti ai quali non veniva data la giusta rilevanza.

Tra questi quello forse più trascurato in assoluto era il LTV o Loan To value, un dato molto importante invece per le banche, in quanto utilizzato come spartiacque per la determinazione degli spread da applicare, delle somme massime finanziabili (con distinzione tra le condizioni per il mutuo prima casa o mutuo seconda casa), oltre che per l’inserimento “obbligatorio” di assicurazioni fidejussorie sul mutuo stesso. Infine il LTV rappresenta uno dei requisiti principali per la determinazione della fattibilità della richiesta di mutuo stessa.

Il significato e il ruolo del LTV sul mutuo prima casa

Il Loan To Value indica la percentuale del prezzo di acquisto che potrà essere pagata tramite l’accensione di un mutuo. Ad esempio nel mutuo fondiario per legge è fissata ad un massimo dell’80%, superabile tramite la stipula di polizze fidejussorie. Per cui sono nati mutui (come ad esempio la categoria del mutuo prima casa per i giovani), che prevedono l’applicazione di parametri più elevati, e di conseguenza un LTV più elevato.

Abbastanza di frequente capita di notare che le banche applicano Ltv diversi a seconda che si tratti di un mutuo prima casa o di un mutuo da accendere per l’acquisto di una seconda casa: maggiore è il LTV e maggiore è il rischio che il mutuatario non restituisca per intero la somma ottenuta. Un rischio che aumenta nel caso in cui non si tratti dell’abitazione principale del nucleo familiare ma di un semplice investimento che, per sua natura e per propensione psicologica, può anche andar male.

Per ridurre il rischio quindi alle banche non rimane che diminuire la quota di prezzo finanziabile. Ciò spiega anche il perché le banche al di sopra di determinate soglie di LTV applicano spread maggiori (mutuo più rischioso, per cui si richiede una remunerazione maggiore per la banca).

Come gestire il LTV su un mutuo prima casa in fase di scelta

Può capitare che ci si trovi in una situazione in cui la somma di mutuo di cui si ha bisogno sia a cavallo di un LTV intermedio (ad esempio di poco inferiore o superiore al 60%, quando la soglia massima è dell’80%). Nella maggior parte dei casi la banca consiglierà di richiedere un po di più di quanto strettamente necessario, per mantenere un minimo di liquidità personale.

Tuttavia bisogna considerare l’impatto che questa scelta avrà sul costo complessivo del mutuo, tramite l’applicazione di uno spread più elevato, soprattutto nel caso di un piano di ammortamento più lungo. Può essere utile fare delle simulazioni con dei tool e procedere con dei semplici confronti. L’impatto diventa ancora più accentuato se vi è la possibilità di poter superare la soglia dell’80%, con l’aggiunta, tra l’altro, di costi legati ai premi delle polizze assicurative praticamente obbligatorie.


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