Loan to Value e mutui prima casa: cosa cambia fra spread, tassi e costi accessori

Le difficoltà che si incontrano per ottenere un mutuo prima casa non affliggono solamente i giovani. I criteri adottati dalle banche si sono fatti via via più rigidi, con conseguente abbassamento delle percentuali di copertura del “finanziamento, e corrispondente innalzamento dei requisiti necessari che sono alla base delle garanzie che si possono e si devono fornire alle banche eroganti.

La riorganizzazione interna delle politiche di concessione dei mutui, frutto del lungo periodo di crisi, ha portato però anche alla correzione di alcune anomalie pericolose soprattutto per i mutuatari, soprattutto in seno ad un giusto livello di informazione, che rimane ancora carente da parte degli Istituti di credito.

LTV e probabilità di ottenere il mutuo

Quando ancora il mercato dei mutui era impregnato di soluzioni atte a forzarne il normale funzionamento (soprattutto con l’ampio uso di mutui 100 e pratiche di ‘sopravvalutazione” dell’immobile per ottenere le somme necessarie per far fronte anche alle spese di acquisto), c’erano alcuni aspetti ai quali non veniva data la giusta rilevanza.

Tra questi quello forse più trascurato in assoluto era il LTV o Loan To value, un dato molto importante invece per le banche, in quanto utilizzato come spartiacque per la determinazione degli spread da applicare, delle somme massime finanziabili (con distinzione tra le condizioni per il mutuo prima casa o mutuo seconda casa), oltre che per l’inserimento “obbligatorio” di assicurazioni fidejussorie sul mutuo stesso. Infine il LTV rappresenta uno dei requisiti principali per la determinazione della fattibilità della richiesta di mutuo stessa.

Un basso Ltv indica una certa capacità di risparmio da parte del potenziale mutuatario. per questa ragione il contratto di finanziamento va incontro a minori rischi e quindi a spread più bassi ed in generale a delle condizioni economiche migliori. Per alcune categorie come i giovani (anche i giovani single e le famiglie monogenitoriali o quelle numerose) il Ltv può essere ridotto grazie all’accesso ai fondi di garanzia. Quindi è evidente che al di là della scarsa informazione che gli ruota intorno, il Loan To value ha un ruolo strategico molto rilevante.

Il significato e il ruolo del LTV sul mutuo prima casa

Il Loan To Value indica la percentuale del prezzo di acquisto che potrà essere pagata tramite l’accensione di un mutuo. Ad esempio nel mutuo fondiario per legge è fissata ad un massimo dell’80%, superabile tramite la stipula di polizze fidejussorie. Per cui sono nati mutui (come ad esempio la categoria del mutuo prima casa per i giovani), che prevedono l’applicazione di parametri più elevati, e di conseguenza un LTV più elevato.

Abbastanza di frequente capita di notare che le banche applicano Ltv diversi a seconda che si tratti di un mutuo prima casa o di un mutuo da accendere per l’acquisto di una seconda casa: maggiore è il LTV e maggiore è il rischio che il mutuatario non restituisca per intero la somma ottenuta. Un rischio che aumenta nel caso in cui non si tratti dell’abitazione principale del nucleo familiare ma di un semplice investimento che, per sua natura e per propensione psicologica, può anche andar male.

Per ridurre il rischio quindi alle banche non rimane che diminuire la quota di prezzo finanziabile. Ciò spiega anche il perché le banche al di sopra di determinate soglie di LTV applicano spread maggiori (mutuo più rischioso, per cui si richiede una remunerazione maggiore per la banca).

Come gestire il LTV su un mutuo prima casa in fase di scelta

Può capitare che ci si trovi in una situazione in cui la somma di mutuo di cui si ha bisogno sia a cavallo di un LTV intermedio (ad esempio di poco inferiore o superiore al 60%, quando la soglia massima è dell’80%). Nella maggior parte dei casi la banca consiglierà di richiedere un po di più di quanto strettamente necessario, per mantenere un minimo di liquidità personale.

Tuttavia bisogna considerare l’impatto che questa scelta avrà sul costo complessivo del mutuo, tramite l’applicazione di uno spread più elevato, soprattutto nel caso di un piano di ammortamento più lungo. Può essere utile fare delle simulazioni con dei tool e procedere con dei semplici confronti. L’impatto diventa ancora più accentuato se vi è la possibilità di poter superare la soglia dell’80%, con l’aggiunta, tra l’altro, di costi legati ai premi delle polizze assicurative praticamente obbligatorie.

Per rendere questo aspetto più chiaro facciamo degli esempi numerici. Prendiamo il caso dell’acquisto di una casa da 200 mila euro. Noi abbiamo la possibilità di pagare al venditore di tasca nostra 80 mila euro, ma a questo punto non avremmo soldi per fare dei lavori di ristrutturazione oppure per comprare l’arredamento che vogliamo, ecc. Ci troviamo davanti alle seguenti ipotesi:

  • mantenere la soglia di Ltv al massimo al 60% dove lo spread è dell’1%;
  • alzare la soglia del Ltv all’80% dovendo fare i conti con uno spread dell’1,30%

In tutti i casi ci orientiamo su un mutuo a 20 anni, e supponiamo per semplicità che il tasso di indicizzazione è dell’1%. Quindi avremo le seguenti situazioni:

  • Ltv 60%: quindi richiesta di mutuo da 120 mila euro con lo spread dell’1%. Il tasso complessivo è del 2%. In questo caso la rata sarà di circa 607 euro mentre alla scadenza dovremo restituire circa 25 mila euro di interessi passivi.
  • Ltv 80%, con importo di mutuo pari a 160 mila euro (l’obiettivo è quello di tenerci 40 mila euro per poter affrontare con tranquillità le altre spese). In questo caso la rata sarà di 832 euro (circa 125 euro in più al mese per 20 anni) e gli interessi passivi saranno a fine rimborso di 39.760 euro circa.

Considerato il fatto che nell’acquisto di arredamenti spesso si ha la possibilità di ottenere finanziamenti a tasso zero, nell’indecisione sarebbe sempre preferibile optare per la prima opzione. Perché se è vero che i mutui hanno interessi più bassi rispetto ai prestiti, è altrettanto vero che l’ammortamento alla francese nel caso di durate lunghe, come i 20 anni del mutuo, ‘pesa’ in modo molto più consistente rispetto ad un finanziamento di 5 o 10 anni.


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